Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что надо учесть при покупке квартиры с долями?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
Владение и пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Нередко возникают конфликтные ситуации, когда сособственники не могут договориться между собой о порядке владения и пользования квартирой. Например, один из участников долевой собственности может препятствовать доступу других в квартиру, создавать условия, несовместимые с проживанием и пр.
В таком случае любой из сособственников вправе обратиться в суд, который и установит порядок пользования квартирой. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования. Однако даже имея решение суда об установлении порядка пользования квартирой невозможно полностью исключить конфликты (например, если другой сособственник, не согласившись с решением суда, будет всячески препятствовать комфортному проживанию).
Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества по соглашению сторон или в судебном порядке. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Незначительность доли также определяется в каждом конкретном случае по усмотрению суда. Законодательно размер доли, которая может быть признана незначительной, не установлен. Как правило, суд учитывает площадь, которая соответствует имеющейся доле (причём жилая площадь учитывается отдельно от нежилой), и на основе этого принимает решение о том, является ли такая доля незначительной.
Сложилась судебная практика, согласно которой расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли, а от рыночной стоимости квартиры. Очевидно, что рыночная стоимость доли всегда ниже стоимости всей квартиры. Поэтому такое решение представляется справедливым. Однако нередки ситуации, когда у участника долевой собственности нет достаточных средств для выкупа.
Таким образом, приобретая долю в квартире, вы должны быть готовы к тому, что придется:
1) выделять долю в натуре (а это не всегда возможно), либо
2) определять в суде порядок пользования квартирой, либо
3) продавать свою долю другим участникам долевой собственности (если они имеют такую возможность), либо
4) выкупать доли у других участников долевой собственности (обязать их продать свои доли получится только в том случае, когда такие доли будут признаны судом незначительными).
Когда при продаже доли нет преимущественного права
Есть только три случая, когда при сделке с долей, преимущественного права покупки у других собственников не возникает. Один из способов активно используется гражданами, чтобы ускорить процесс сделки и обойти стороной других совладельцев.
- Если сделка с долей — на безвозмездной основе. То есть, она переходит другому владельцу в дар. Именно этот способ часто практикую продавцы: деньги передаются также, а доля переходит покупателю по договору дарения.
- Если совладельцев несколько и несколько из них — готовы долю купить. Тут конкуренция за право покупки — возможна. Продавец выбирает сам, исходя из предложенных условий.
- Если доля продается через аукцион.
Приобретение доли особо ничем отличается от покупки квартиры целиком. Алгоритм заключения ДКП выглядит так:
|
Этап |
В чем заключается |
|
Передача письменных уведомлений продавцом совладельцам недвижимого имущества с оповещением о продаже части жилья |
В уведомлении необходимо прописать цену части недвижимого имущества и предложить адресату возможность ее покупки. Совладельцам на принятие решения дается один календарный месяц. В течение этого времени они должны или согласиться на приобретение жилья, или подтвердить свой отказ письменно* |
|
Оформление, подписание и заверение у нотариуса первичной документации. |
Следует составить ДКП, акт приема-передачи, а также договор отчуждения |
|
Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю. |
Процедура производится в отделении Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ) «Мои документы». Или нотариус при совершении сделки может электронно сделать передачу документов в Росреестр |
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Кто может претендовать на покупку первым?
Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам. Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней. Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.
И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.
На что нужно обратить внимание при покупке?
- Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
- Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
- О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
- Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.
Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.
Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:
- нового собственника;
- супруга или супруги владельца;
- несовершеннолетних детей.
Порядок покупки доли в квартире
Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:
| Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. | В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом. |
| Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. | Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать. |
| Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. | Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы». |
После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.
Как быть с долгами по коммунальным платежам?
При выкупе доли в квартире необходимо уделить особое внимание оплаченным квитанциям по коммунальным услугам. При их отсутствии следует обратиться в МФЦ и взять выписку об отсутствии задолженностей.
Чтобы упростить дальнейшие расчеты, новый владелец может обратиться в управляющую кампанию и попросить обнулить все счетчики.
Старые долги после подписания договора купли-продажи должен оплачивать бывший владелец.
Чтобы не пришлось решать этот вопрос через суд, лучше проверить все заранее. Суд почти всегда выносит решение в пользу нового хозяина, однако разбирательства отнимают много сил и средств. Кроме того, пока будет идти процесс, есть риск остаться без воды и электричества.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать
Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.
Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.
Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.
Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать
Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.
Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.
Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.
Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.
Подводные камни и риски при покупке долей
Любая сделка с покупкой-продажей недвижимости или ее доли обязательно должна проходить с нотариальным заверением договора. Это требование законодательства и если продавец предлагает «сэкономить» и не обращаться к нотариусу – это мошенник. Он потом с легкостью оспаривает договор в суде и возвращает себе недвижимость. А деньги с него стребовать будет практически невозможно.
Чтобы исключить большую часть проблем, рекомендуется пользоваться услугами представителя-опытного юриста.
Кроме того, при покупке доли в квартире нужно уточнять следующую информацию:
- Фактическое наличие права собственности на жилье. Оно должно подтверждаться «свежей» выпиской из ЕГРН и каким-то правоустанавливающим документом (договор купли-продажи, договор дарения, завещание и так далее).
- Дееспособность продавца. Он должен подтвердить тот факт, что является полностью дееспособным. В противном случае может оспорить договор в суде на том основании, что просто не отдавал себе отчета тогда, когда соглашался на сделку.
- Наличие временно или постоянно прописанных лиц. Если выписать их до заключения сделки по каким-то причинам невозможно, необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, согласно которому все прописанные лица обязаны быть выписаны в определенный срок.
Помимо всего прочего, обязательно нужно пообщаться с другими совладельцами. Это нужно для того, чтобы точно убедиться, что они не собираются пользоваться преимущественным правом, а также для того, чтобы заранее понять, какие правила действуют в квартире (им придется подчиняться). Вполне вероятно, что правила настолько неприемлемые, что именно из-за них доля и продается.
Возможные варианты развития событий
Операции по продаже и покупке долей в квартире считаются одними из самых сложных сделок в сфере недвижимого имущества. И важно вовремя выявить все подводные камни при покупке доли в квартире:
- изменение условий сделки. Если после того, как продавец оповестил заинтересованных лиц о желании продать свою часть собственности и условия продажи изменились в пользу покупателя, то извещать об этом совладельцев необходимо снова. При несоблюдении этого условия, другие собственники получают право обращения в суд для защиты своих интересов;
- совладельцы готовы купить предлагаемую часть недвижимости. В такой ситуации продавец сам решает кого выбрать в качестве покупателя. При этом нет обязанности оповещать остальных сособственников о предстоящей сделке, так как условие преимущественной покупки распространяется только при продаже третьим лицам, не входящим в круг собственников;
- заинтересованные лица намеренно не получают уведомления. В этом случае можно отправить заказные письма с уведомлениями, оформленными через нотариуса. Среди риэлторов на эту тему популярно совершение обходного маневра – оформление доли в квартире по дарственной. Ведь для того, чтобы подарить свою долю кому бы то ни было нет необходимости в получении согласия от совладельцев. Для последних возникает риск того, что на жилой площади может появиться абсолютно незнакомый человек с подтвержденными правами на свою часть собственности;
- не хватает всей суммы на покупку доли. Не редки случаи, когда кто-то из собственников решает купить выставленную на продажу часть квартиры, но в отведенное время не успевает набрать необходимую сумму. Проблема решается, если продавец готов на какое-то время отложить проведение сделки. В противном случае, действуют общие правила в отношении процедуры продажи части собственности;
- собственник несовершеннолетний. При оформлении сделки купли-продажи, где собственник – несовершеннолетний, на продавца возложена обязанность предоставить покупателю документ о разрешении на реализацию доли несовершеннолетнего от органов опеки и попечительства.