Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Чтo зaпoмнить для пpиeмки квapтиpы в нoвocтpoйкe
- 3aпиcaтьcя нa ocмoтp квapтиpы нyжнo в тeчeниe 7 днeй пocлe пoлyчeния извeщeния oт зacтpoйщикa.
- Пocлe зaпиcи нa пpиeмкy нyжнo пpийти нa ocмoтp квapтиpы в тeчeниe 2 мecяцeв.
- Пpинимaть квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo или co cпeциaлиcтoм.
- Cпeциaлиcтa выбиpaют в cтpoитeльнoй фиpмe или нaнимaют чacтнoгo мacтepa.
- Ecли пpиeмкy peшили дeлaть caмocтoятeльнo, пepeд ocмoтpoм нyжнo coбpaть вeщи, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя для пpoвepки квapтиpы. Eщe — пepeчитaть ДДУ.
- Дo ocмoтpa квapтиpы нe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
- Нa ocмoтpe oбpaщaть внимaниe нa нeдoчeты вo двope и в пoдъeздe.
- Пpoвepять в квapтиpe нyжнo вce: oт oбщeй плoщaди дo двepнoгo глaзкa.
- Нa ocмoтpe нe тopoпитьcя, дaжe ecли пpeдcтaвитeль oт зacтpoйщикa пoдгoняeт.
- Bce нeдoчeты в квapтиpe внecти в aкт ocмoтpa.
- Ecли нaшли дeфeкты в квapтиpe, — дoгoвopитьcя o cpoкe иcпpaвлeний и зaпиcaтьcя нa пoвтopный ocмoтp.
- Ecли в квapтиpe вce xopoшo, пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи.
Сравнение приемки квартиры в новостройке с чистовой отделкой и без
В зависимости от того, приобретаете вы квартиру в новостройке с чистовой отделкой или без нее, процесс приемки будет иметь нюансы. Сейчас застройщики предлагают самые разные варианты уровня готовности квартиры. Есть так называемая отделка «под чистовую», в каких-то квартирах уже есть встроенный кухонный гарнитур, но это пока не такие распространенные случаи.
Рассмотрим, чем отличается комплектация разных типов жилья в новостройке, если речь идет о стандартных характеристиках.
|
Черновая отделка |
Чистовая отделка |
|
Стены, пол, потолок |
|
|
В квартире есть части несущей конструкции – стены, потолок, пол, к их состоянию нет нареканий, также установлены перегородки без шпаклевки. Отсутствует стяжка пола и штукатурка стен. |
Есть межкомнатные перегородки. Постелен ламинат, поклеены обои (чаще всего в чистовой отделке от застройщика это обои под покраску), могут быть установлены натяжные потолки. В ванной уложена плитка. |
|
Двери |
|
|
Установлена входная дверь с замком. |
Есть также межкомнатные двери, стандартные для отделки, которую осуществляет застройщик. |
|
Окна |
|
|
Установлены пластиковые стеклопакеты на окнах, есть остекление балкона. |
|
|
Электросеть, газоснабжение |
|
|
Электросеть подведена до распределительного щитка, газовая труба – до счетчика. Розеток нет. |
Есть разводка газовых труб, электропроводка, установлены розетки. |
|
Водоснабжение, канализация |
|
|
B квартире проложены стояки канализации, водоснабжения без разводки труб. Даже при черновой отделке, как правило, в новостройках есть унитаз. |
Есть разводка водоснабжения и канализации. Кроме унитаза установлена ванная, раковина. |
|
Отопление |
|
|
Смонтирована система отопления: радиаторы, трубы, полотенцесушитель. |
|
|
Вентиляция |
|
|
Вентиляция естественная за счет шахт и отверстий в стенах. В некоторых случаях установлены дополнительные вытяжные вентиляторы. |
Прием-передача квартиры со специалистом
Если вы хотите дополнительно проверить квартиру на безопасность для здоровья и жизни, можно пригласить компании, специализирующиеся на приемке квартир. Профессиональным оборудованием сотрудники проводят тепловизионное обследование (для выявления мест теплопотерь), обследуют радиоактивный фон, электромагнитные излучения, уровень аммиака (нарушение технологий производства бетона приводит к испарениям этого вещества, такая квартира не подходит для проживания).
Безусловно, и перечисленные ранее 10 пунктов можно передать в руки специалистов. Компания также сможет проверить отклонения от нормы по вертикали и горизонтали всех поверхностей, оценить не только отсутствие дефектов на отделочных материалах, но и качество их укладки (например, наличие пустот под плиткой).
Немаловажный аргумент в пользу компании по приемке квартиры: если застройщик отказывается принять замечания и не подписывает или не выдает смотровой лист — вы все-равно получите официальный отчет от специализированной фирмы. Эта бумага пригодится вам в суде, если до него дойдет.
На что обращать внимание при приемке квартиры
Квартиры бывают без отделки и с отделкой. В первом случае собственник должен оценить, соответствует ли фактическая площадь жилья той, что указана в техпаспорте. Проверить, ровно ли установлены оконные и дверные проемы. С помощью строительного уровня определить, нет ли уклона на поверхности стен и пола. Если в комнатах сыро, стекла «потеют» и пахнет плесенью, значит, плохо работает вытяжка: обратите внимание на вентиляцию. Посмотрите показания на счетчиках и зафиксируйте данные. Проверьте, надежно ли смонтированы трубы коммуникаций и хорошо ли закреплена проводка.
Приемка квартир с отделкой проходит по тому же сценарию. Но здесь собственникам немного проще. Они сразу могут оценить, как работают краны, функционирует ли слив и горит ли свет. Вы плохо разбираетесь в технических нюансах? Пригласите профессионала. Есть компании, которые платно оказывают подобные услуги. За 5-10 тыс. рублей специалист проведет полный осмотр, напишет замечания и укажет в акте, какие дефекты нужно исправить.
Как принять новую квартиру у застройщика
Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух. Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.
Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:
- фонарик;
- зажигалку;
- тестер для электророзеток;
- молоток;
- уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
- стремянку;
- лампочку;
- компактное электрооборудование;
- электрическое устройство с высокой мощностью;
- вольтметр;
- ручку и бумагу для записей.
Сроки передачи квартиры дольщику
После того, как застройщик сообщает о завершении строительства дома, в соответствии с ФЗ №214, дольщики в семидневный период обязаны принять квартиры.
Небольшое уточнение: сразу после положительного заключения госкомиссии о приемке объекта застройщик может передавать квартиру дольщику в течение 3 — 6 месяцев. Сроки эти связаны с бюрократическими проволочками, не всегда зависящими от застройщика, и здесь нужно просто набраться терпения.
Когда сроки передачи жилья затягиваются на полгода и более, надо принимать решительные меры, подключая к проблеме опытных юристов. Чтобы избежать такого исхода событий, надо еще вначале строительства оформлять долевое участие в соответствии с Федеральным законом №214, предусматривающим неустойки за изменение сроков.
Три важных даты в ДДУ
Вам не нужно быть юристом, чтобы досконально разбираться во всех документах и законах, чтобы обезопасить себя. Или финансистом, чтобы суметь получить 5-значную сумму компенсации в случае задержки сдачи квартиры. Обратите внимание и отметьте для себя 3 важные даты в вашем договоре долевого участия:
Номер 1. Дата, когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Обычно такая дата формулируется понятиями «полугодие» и «квартал». В первом случае, конечной датой будет последнее число последнего месяц полугодия (30 июня для первого полугодия и 31 декабря – для второго). Для квартала — соответствующие значения четверти года (31 марта – первый квартал, 30 июня – второй, 30 сентября – третий, 31 декабря – четвертый).
Номер 2. Дата, когда застройщик обязан вам передать квартиру. В договоре ДДУ указывается, в течение какого срока застройщик обязуется передать квартиру в новостройке покупателю после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Этот срок может быть 50 дней, а может, и 80. Цифра прописывается индивидуально в документе. Даже если застройщик не успевает получить разрешение на ввод в эксплуатацию дома к указанному сроку, с этой даты начинается срок, в течение которого он обязан передать вам квартиру.
Пример: в договоре указано, что застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором полугодии 2024 года. Срок передачи квартиры владельцу – 60 дней. Это означает, что до 31 декабря 2024 года застройщик должен получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, либо с 31 декабря 2024 года начинается срок передачи квартиры. И до 19 февраля 2025 года включительно он должен передать ключи дольщикам.
И вот тут начинается самое интересное. Если застройщик не успевает передать вам ключи от квартиры до 19 февраля, то есть, в указанный срок, то одни дольщики причитают и ищут черных кошек, повинных в такой неудаче. А другие – говорят «ну, ок», берут в руки калькулятор и высчитывают симпатичные суммы неустойки, которые растут с каждым днем просрочки.
Сумма неустойки за просрочку высчитывается по такой формуле:
1/150 * Ключевая ставка * Сумма объекта по ДДУ * Количество суток просрочки
Важно! Ключевая ставка меняется. Смотрите актуальное значение на сайте ЦБ.
Предположим, в нашей истории квартиру в новостройке получилось передать только 3 марта 2025 года. А стоимость квартиры – относительно средняя по СПб – 8 000 000 рублей.
Исходя из данной формулы, у нас получилось, что сумма неустойки составит — 147,333 рублей
Общий порядок приемки
Приемка квартиры в новостройке проходит в несколько этапов:
1. Дольщик получает от застройщика уведомление об окончании строительства.
2. Затем приходит уведомление о том, что застройщик готов передать ему квартиру. Иногда дольщику могут предложить записаться на приемку в конкретную дату. Затем нужно явиться на осмотр и убедиться, что жилище не имеет существенных недостатков или брака.
3. Дольщик приходит принимать квартиру. Во время осмотра составляется дефектная ведомость: иногда ее называют еще «акт осмотра». В ней отображается отсутствие/наличие тех или иных строительных недочетов.
4. Если недочеты имеются, то акт приема-передачи не подписывается, а застройщик устраняет их за свой счет в установленный срок.
5. После исправления всех недостатков дольщика приглашают на повторный осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.
График приемки квартир обычно размещают на сайте застройщика, но тот все равно обязан уведомить дольщика: заказным или электронным письмом, смс-сообщением, звонком. Как правило, назначают конкретный день и время, в которое нужно прийти на объект.
Если же дольщику не назначили точную дату, но он получил от девелопера информацию о том, что дом построен и квартира готова к передаче, то он обязан явиться на приемку в срок, указанный в ДДУ. Если в договоре этот срок не прописан, то собственник, согласно 214-ФЗ, должен прийти в течение 7 рабочих дней с момента получения сообщения.
В том случае, когда дольщик не пришел на приемку в течение 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт о сдаче объекта в одностороннем порядке. И не имеет значения, идет речь о первичном или вторичном осмотре.
Общение с будущими соседями
В социальных сетях часто создаются сообщества застройщиков, жилищных комплексов и дольщиков. Там можно посмотреть, кто из ваших будущих соседей уже был на приемке, какие недочеты обнаружил.
Если дефектов много, можно обсудить эту проблему в группе, объединиться и написать коллективную претензию к застройщику.
Можно потребовать застройщика устранить серьезные недочеты, либо выплатить компенсацию, покрывающую ваши затраты на приведение квартиры в нормальное жилое состояние. Принимать квартиру, где нельзя жить, вы не обязаны.
Статья 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
- Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
- Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
- Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
- Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
- Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
- Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
- Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
- Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
- Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).
Когда нельзя подписывать акты
Нужно быть готовым к тому, что в квартире будут дефекты, потому что большинство застройщиков строят с недочетами. По 214 ФЗ вы имеет право на качественное жилье, поэтому застройщик обязан устранить все недочеты в квартире или компенсировать вам стоимость их исправлений.
Чтобы зафиксировать недочеты, нужен дефектный акт. Акт необходимо составить в двух экземплярах.
Недочеты разделяют на два типа: существенные и несущественные.
К существенным недочетам относят те, при которых дальнейшее проживание в квартире невозможно. Например, разбито окно, дыра в стене, сломана входная дверь или не работает канализация. Если в квартире есть хотя бы один из существенных дефектов, не подписывайте акт приемки-передачи. Вместо этого составьте дефектный акт и зафиксируйте все недочеты. После того как застройщик их исправит, подпишите акт приемки-передачи.
Акт приемки-передачи подписывается с фактической датой приемки
К несущественным недочетам относятся те, которые не мешают дальнейшему проживанию в квартире. Например, царапины на окнах или неровная штукатурка на стенах. При выявлении несущественных недочетов, вы должны принять квартиру, подписать акт приемки-передачи и составить дефектный акт.
Если вы не подпишите акт при несущественных недочетах, застройщик имеет право составить односторонний акт. Если застройщик докажет, что вы намерено уклоняетесь от приемки квартиры, он передаст вам квартиру без вашего согласия.
Закон не регламентирует какие недочеты следует относить к существенным, а какие к несущественным. Если вы отказываетесь подписывать акт приемки-передачи квартиры, обязательно укажите в дефектном акте, что отказ мотивирован существенными недостатками.
Случаются ситуации, когда вы уже подписали акт приемки-передачи и потом обнаружили недочеты. Если застройщик работает по 214 ФЗ, у вас есть гарантия в 5 лет на дом и 3 года на инженерные системы. Составьте дефектный акт с перечисленными недочетами и направьте его застройщику. Останется только дождаться их исправлений.
Как получить неустойку
Если застройщик затянул со сдачей и нарушил срок, напишите претензию. Претензию необходимо написать в двух экземплярах. Один экземпляр вы отдаете застройщику, второй остается у вас. В вашем экземпляре застройщик должен проставить штамп с датой получения претензии и в течение 10 дней дать вам письменный ответ.
Честный застройщик сам позвонит вам и предложит компенсацию за просрочку. Сумму компенсации можно просчитать заранее, формула неустойки:
(1 / 150) * Ключевая ставка * (Стоимость квартиры / 100) * Количество дней просрочки
Ключевую ставку можно узнать на сайте ЦБ.
Если во время просрочки ключевая ставка изменилась, для каждого периода просрочки считают свою неустойку. После результаты суммируют.
После согласования суммы компенсации по неустойке необходимо подписать согласие о досудебном урегулировании спора. В документе необходимо отразить не только сумму компенсации, но и срок выплаты денег.
Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.
Что нужно иметь при себе во время приемки
Чаще всего будущие владельцы осуществляют проверку самостоятельно, однако, не будучи экспертами в данной области, легко могут упустить важные моменты. Профессионалы обладают все перечнем необходимого оборудования для того, чтобы проконтролировать соответствие качества стен, полов, инженерных коммуникаций, параметров окон и прочего. Иногда стоит воспользоваться их услугами. К тому же, специалисты смогут потом взяться за дизайнерский ремонт помещений.
Надо иметь при себе паспорт, договор. Чтобы записать обнаруженные недостатки, нужно вооружиться бумагой, ручкой, маркером для пометки мест с изъянами. Проверка электросети выполняется тестером, вентиляция – простой зажигалкой или свечой (отклонение пламени). Также не лишним будет иметь фонарик, рулетку, стремянку, уровень.
Вам нужен ремонт?