Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду

2. Преимущества официальной сдачи жилья в аренду

3. Что делать, если банк против

4. Как сдать квартиру дорого и откуда формируется доход

5. Сдавать ли квартиру посуточно: какой доход и за какой срок может принести посуточная аренда

6. Пошаговая инструкция сдачи недвижимости в ипотеке в аренду

7. Как правильно сдать ипотечную квартиру?

8. Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

9. Как сдавать, если банк отказывается давать разрешение

10. Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

11. В каком случае не стоит брать ипотеку

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду

«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.

Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.

Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.

В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.

«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».

Преимущества официальной сдачи жилья в аренду

Сдавать жильё легально стоит не только потому, что отказ от уплаты налогов грозит штрафами, судебной волокитой и другими неприятными хлопотами. Такой подход к использованию своего имущества способен уберечь владельца и от других проблем.

Официальный договор – это юридический документ. Он помогает сторонам, заключившим его, отстаивать свои права в суде. При возникновении проблем с арендаторами владелец жилья спокойно обращается в суд, не боясь, что информация о сдаче квартиры дойдёт до налоговой и ему придётся платить штраф. В данном случае договор аренды и налог – понятия взаимосвязанные. При нелегальной сдаче жилья очень немногие собственники решаются обращаться в судебные инстанции.

Договор устанавливает чёткие правила для нанимателей, которые они обязаны соблюдать. Владелец может прописать в договоре всё что угодно. Ниже мы расскажем подробнее, как составить договор и что в нём можно указать. Но если коротко, то это, например, штрафные санкции за несвоевременную оплату проживания и коммунальных услуг. Также часто указывают круг лиц, которые будут иметь право проживать в сдаваемой квартире (и это исключает ситуации, когда оказывается, что вместо двух человек в квартиру заселилось десять). Наконец, можно прописать состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент сдачи и необходимость привести жильё в порядок при выезде. Все условия, закреплённые договором, будут иметь юридическую силу.

Кроме того, официальный договор избавляет собственника от необходимости скрывать факт сдачи квартиры, опасаться встречи с участковым, врать соседям, заставлять арендаторов представляться родственниками и так далее. Документ также делает невозможными попытки шантажа со стороны соседей или квартирантов во время каких-либо конфликтов и спорных ситуаций. Боязнь проблем с налоговой службой нередко заставляет владельцев идти на уступки всем, кто грозит «пожаловаться куда следует». В конце концов, сами арендаторы могут спокойно обращаться к участковому, если у них возникли какие-либо неприятности.

Ещё один несомненный плюс легальной сдачи квартиры – получение безналичных платежей от квартирантов. Если владелец не платит налог на сдаваемую квартиру, то ежемесячные поступления на карту одной и той же суммы от одних и тех же лиц рано или поздно вызовут подозрения сначала у банка (и счёт могут заблокировать), а затем и у налоговой службы. В обоих случаях придётся объясняться. Если же собственник действует по закону, то объяснить эти денежные поступления ему будет нетрудно. При этом не придётся каждый месяц лично встречаться с квартирантами, чтобы получить деньги и составить очередную расписку, – средства собственник получит на карту, и платёж будет подтверждён.

Наконец, ещё одно преимущество – владелец может застраховать свою квартиру на случай бытовых неприятностей. Если прорвёт трубу и случится потоп, то ремонт в сдаваемой квартире и квартире пострадавших соседей оплатит страховая компания. Если жильё застраховано, но страховая компания выяснит, что оно неофициально сдавалось посторонним людям, в выплате компенсации могут отказать.

Ecли вы вce-тaки peшили cдaвaть жильe в apeндy, нe зaбyдьтe o pacxoдax cвepx cтoимocти зa ипoтeкy:

Peмoнт и пoкyпкa мeбeли, ecли жильe пepвичнoe или тpeбyeт oбнoвлeния;
кoммyнaльныe ycлyги;
нaлoг нa имyщecтвo;
дoпoлнитeльнaя cтpaxoвкa;
aмopтизaция;
pacxoды зa нecтpaxoвыe cлyчaи;
oплaтa ycлyг aгeнтa, ecли вы ищeтe apeндaтopoв чepeз пocpeдникa.

Ecли дoxoд oт cдaчи квapтиpы пpeвышaeт 60 тыcяч pyблeй в мecяц, тo выгoднee oфopмить ИП или пaтeнт и плaтить тoлькo 6% нaлoгa.

Пoмнитe, чтo индивидyaльным пpeдпpинимaтeлям oбязaтeльнo плaтить фикcиpoвaнныe cтpaxoвыe взнocы: в 2019 гoдy этo минимyм 36 238 pyблeй пpи гoдoвoм дoxoдe мeнee 300 тыcяч. Ecли вaш дoxoд бoльшe, тo дoпoлнитeльнo пpидeтcя зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй 300 тыcяч. Нaпpимep, ecли вы зapaбoтaли 450 тыcяч pyблeй, пoмимo oбязaтeльныx взнocoв вaм нyжнo зaплaтить 1% c cyммы, пpeвышaющeй лимит — тo ecть 1500 pyблeй зa гoд.

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Что делать, если банк против

Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.

Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:

когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.

Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

Как сдать квартиру дорого и откуда формируется доход

Есть несколько способов, как сдать квартиру дорого. Имеет значение и расположение жилья, и его внешний вид, и способность управляющего вести переговоры с потенциальными клиентами. Площадь квартиры не имеет большого значения.

Если жилье приобретается в кредит, чистый доход инвестора – разница между доходом от сдачи в аренду и ежемесячным платежом по ипотеке.

Если просто купить квартиру в кредит с минимальным первоначальным взносом и сдать в долгосрочную аренду, платеж по ипотеке почти всегда будет выше арендной ставки, поэтому и надо делить ее на две студии. Эта штурмовая стратегия позволяет приобрести квартиру в новостройке фактически по цене первого взноса и инвесторского ремонта – все остальные средства будут вноситься из арендных платежей, а оставшаяся часть каждый месяц остается у инвестора в кармане.

Сдавать ли квартиру посуточно: какой доход и за какой срок может принести посуточная аренда

Ответ на вопрос, сдавать ли квартиру посуточно, определяется соотношением доходности, вложенных средств и проделанной работы.

Доход инвестора зависит от разных факторов, главные из которых:

в каком регионе расположена квартира.
какая сумма в нее была вложена.

Давайте рассмотрим реальные варианты приобретения однокомнатной квартиры в новостройке в Москве и в регионе.

Москва	Регион
Стоимость, руб	5 000 0000	2 000 000
Срок ипотеки	20 лет	20 лет
Ипотечный платеж, руб	38 000	18 000
Затраты на ремонт, руб	700 000	500 000
Стоимость аренды “как есть” в долгосрок, руб.	до 30 000	10 000
Стоимость аренды 2 студий в долгосрок, руб.	50-60 000	20 000
Стоимость посуточной аренды, в сутки за студию, руб.	4 000	1500
Доход от посуточной аренды с 2 студий, в месяц, руб.	240 000	90 000
Чистый доход инвестора в месяц, руб.	180 000	60 000

Пошаговая инструкция сдачи недвижимости в ипотеке в аренду

Для того чтобы сдать ипотечную квартиру в аренду, рекомендуем воспользоваться общепринятой пошаговой инструкцией:

Этапы:

внимательно ознакомьтесь с условиями договора ипотеки;

если в нем нет запрета на осуществление рассматриваемых действий, то обратитесь в кредитную организацию для получения согласия на передачу квартиры во временное пользование третьим лицам;

если договором запрещена сдача квартиры внаем, постарайтесь договориться с кредитной организацией о внесении в ипотечное соглашение изменений;

подготовьте проект договора аренды, с учетом того, что недвижимость находится в ипотеке;

подпишите соглашение и передайте его на подпись потенциальному арендатору;

при необходимости обременения по договору аренды зарегистрируйте в Росреестре.

Такой способ оплачивать ипотеку не отличается новизной. Им достаточно активно пользуются люди, которым не нужно улучшать свои жилищные условия (т.е. они располагают минимум одним своим жильем и у них нет взрослых детей, которых скоро потребуется отселять).

По словам предправления ГК «Миэль» Оксаны Вражновой, в договорах с банками нет запретов на сдачу в аренду приобретенных по ипотеке квартир. Не предусмотрены и никакие штрафные санкции. Однако тем же договором непременно предусматривается обязанность заемщика своевременно сообщать банку о сдаче купленной в кредит квартиры в аренду.

Как рассказала Мария Литинецкая из компании «Метриум», число покупателей, собирающихся получать доход от сдачи приобретенной квартиры в аренду особенно заметно увеличилось после сообщений о пенсионной реформе. Здесь роль спускового крючка сыграли новости о предстоящем повышении возраста выхода россиян на пенсию.

Как правильно сдать ипотечную квартиру?

Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.

В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк.

С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя. Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации. Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.

Плюсы новостроек для проживания. Новостройки сами по себе имеют множество преимуществ: большие площади, удобные планировки, высокие потолки, хорошие коммуникации, подземные паркинги – такие дома востребованы для покупки и аренды.
Стоимость новостроек в хорошем районе со временем только растет. Прирост может составить от 30 до 50% за год-полтора.
Относительно невысокая стоимость покупки. Если бюджет ограничен, можно купить квартиру в доме, который еще не введен в эксплуатацию. С 2018 года начинается постепенный отказ от долевого строительства, и через некоторое время приобрести квадратные метры на этапе фундамента будет нельзя. Но пока такая возможность сохраняется. Для инвестиций также подойдут квартиры на первом этаже, на них можно получить дополнительную скидку до 15%.
Возможность покупки квартиры в кредит под 7,4%. В 2017 году ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, и новостройку можно приобрести под 7,4%. А с 2018 года будет действовать льготная ипотека для семей, в которых родился второй ребенок – они смогут приобрести жилье в кредит под 6%. Государство будет субсидировать оставшуюся часть кредита. Инвестор может купить квартиру сейчас и зафиксировать невысокую стоимость, а если ставки по ипотеке еще упадут, рефинансировать свой кредит.
Возможность получать доход уже через 2-3 недели после покупки. Именно столько времени занимает инвесторский ремонт по технике опытных инвесторов.

Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:

Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы: исправно погашаете кредит; содержите квартиру в надлежащем состоянии; внесете в договор страхования необходимые изменения.
Если согласие получено, собираете дополнительные документы: свидетельство о праве собственности на жилье; справку из ЖЭКа о составе семьи; нотариальное согласие всех собственников квартиры.
Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.
Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.

Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:

у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
договор найма заключается на срок свыше года;
банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.

Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.

Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.

Как сдавать, если банк отказывается давать разрешение

Ответ на вопрос, можно ли сдавать в аренду жилье в ипотеке, напрямую зависит от позиции банка. Если в кредитном договоре содержится запрет на данную юридическую операцию, лучше не рисковать и не портить отношения с финансовой организацией.

Но если сдача в аренду ипотечной квартиры является жизненно необходимой, можно воспользоваться одним из перечисленных способов:

Подать в банк ходатайство о пересмотре условий договора, мотивировав это тем, что без сдачи в аренду невозможно выполнение своих кредитных обязательств. В большинстве случаев, банк готов пойти навстречу заемщику, чтобы минимизировать риск невозврата выданных денежных средств.
Сдавать квартиру без составления письменного договора аренды. Но здесь следует учитывать, что данный способ не является законным, к тому же в этом случае арендодатель берет на себя все риски, связанные с восстановлением испорченного в процессе эксплуатации имущества.

Инструмент рассрочки подходит далеко не всем покупателям, хотя имеет свои преимущества. Застройщики предлагают два основных варианта рассрочки: беспроцентная и процентная.

Беспроцентная предоставляется на срок 2-3 года либо до окончания строительства. Размер первоначального взноса, как правило, от 20 до 40%. Схемы оплаты могут быть самыми разными. Беспроцентный вариант оптимален, поскольку вы не переплачиваете за квартиру, а значит с большей вероятностью позволит с помощью сдачи в наем окупить стоимость жилья.

После завершения строительства объекта действуют процентные рассрочки. Переплата по ним будет меньше, чем в случае с ипотекой, поскольку они предоставляются на более короткий срок. Но иногда бывает, что выгоднее взять ипотеку, поэтому лучше просчитать оба варианта.

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса. Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.