Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Если планируется одновременная продажа и покупка квартиры, следует воспользоваться правом на имущественный вычет за покупку жилья. С ее помощью получится вернуть налог и компенсировать часть расходов.
Максимальный размер налоговой льготы при покупке жилья равен 2 млн рублей. Вернуть получится до 260 тыс. рублей.
Максимальный размер дополнительной льготы при приобретении недвижимости в ипотеку составляет 3 млн рублей. К возврату разрешается заявить до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.
|
Наименование |
Основной — при покупке |
На проценты по ипотеке |
|
Размер вычета |
2 млн рублей |
3 млн рублей* |
|
Сумма к возврату |
260 тыс. руб. (13% х 2 млн руб.) |
390 тыс. руб. (13% х 3 млн руб.) |
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Льготы при реализации недвижимости менее 3 лет в собственности
Если квартира была в собственности менее 3 лет, или приобреталась после 1.01.16 г., то для неё доступна единственное, но существенное послабление: отмена налога на суму 1 000 000 рублей. Она применяется всегда, когда отсутствует другой прецедент, допускающий отмену налогообложения объекта. То есть он всегда уплачивается не с полной цены, указанной в ДКП, а только с суммы, превышающей 1 миллион рублей.
Например, продана квартира, которая была в собственности меньше 3 лет. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи (ДКП) 2 300 000 рублей. Льгота по налогообложению продажи предоставляется на 1 000 000, с которого удержание не производится. Поэтому налогообложению будет подлежать не полная цена, указанная в договоре, а только сумма в 1 300 000 рублей. Это составит 169 000 рублей, их придётся уплатить государству.
Недвижимость, стоимостью меньше одного миллиона, при продаже налогом не облагается. Вычет равен фактической цене квартиры.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Какую сумму налога платить
Если продаваемая квартира находится в собственности менее 3 лет, то продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13% с суммы дохода от продажи, превышающей 1 миллион рублей. Причём вне зависимости от того, приобретает ли он в том же году новое жильё или тратит полученные деньги на другие цели.
Однако в Налоговом кодексе РФ (НК РФ) есть важная оговорка: налогоплательщик вправе уменьшить облагаемый налогом доход с продажи имущества на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (п/п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, «метод вычитания»).
Это значит, если продавец квартиры реализовал своё имущество по той же цене, по которой его приобрёл, то налог он платить не будет. Если недвижимость продаётся дороже, чем покупалась, то в таком случае подоходный налог можно заплатить с разницы между ценами покупки и продажи квартиры, зафиксированными в договорах купли-продажи.
Если квартира досталось её продавцу бесплатно (например, по договору дарения или по наследству), то он вправе исключить из облагаемого налогом дохода только сумму в 1 миллион рублей. Число таких налоговых вычетов при продаже имущества не ограничено.
То же самое можно сделать и в том случае, если квартира была куплена. Но, учитывая уровень цен на недвижимость в последние годы, особенно в крупных городах, при продаже, как правило, выгоднее применить «метод вычитания». Совместить оба способа снизить налог по закону нельзя.
Налог при одновременной продаже и покупке квартиры
Мы подошли к изначальной теме статьи, которая затрагивает возможность компенсировать налог с продажи квартиры, если мы одновременно покупаем другое жилье.
Важные условия для выполнения подобной задачи:
1) Обе сделки (продажа своей и покупка другой квартиры) должны произойти в один налоговый период: с 1 января до 31 декабря. Точнее будет сказать, в этот период должны быть зарегистрированы права по обеим сделкам. Одно право зарегистрировано на покупателя (покупателей) вашей квартиры, а другое право на вас по отношению к новой квартире;
2) Далее в следующем году до 30 апреля необходимо подать декларации связанные с продажей и покупкой квартир, а до 15 июля нужно оплатить оставшийся налог, если таковой имеется.
Теперь возникает вопрос: а как взаимозачитывается налог?
Все просто. Скажем, мы продаем квартиру за стоимость, равную 70% от кадастровой стоимости. Наша квартира менее трех лет и мы обязаны заплатить налог.
Пусть стоимость равна 5 500 000 р.
Вычитаем отсюда 1 000 000 р. в качестве налогового вычета на продажу недвижимости.
Остается 4 500 000 р.
С этих денег 13% налог = 585 000 р.
Далее мы покупаем квартиру за 10 000 000 р. При покупке квартиры, независимо от ее стоимости, нам предоставляется налоговый вычет в виде 13% с 2 000 000 р.
Т.е. в рублях мы имеет возможность погасить налог 260 000 рублями.
Вычисляем сколько в итоге нам нужно заплатить налог:
585 000 р. (изначальная величина налога) – 260 000 р. налоговый вычет = 325 000 р. (налог, который необходимо заплатить до 15 июля следующего года).
Очень важная деталь: после сделки с квартирами взаимозачет налогов сам по себе не произойдет. В налоговой службе никто не будет вычислять, и расписывать вашу схему использования налогового вычета. Поэтому что бы получить подобную скидку, важно грамотно составить декларации для последующей подачи в налоговую службу.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Когда можно получить НВ?
Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:
- Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
- Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
- Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
- Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).
Как работает программа?
Схема, которую мы предлагаем, имеет определённое сходство с обменом, однако более удобна и эффективна.
- Вы оставляете заявку на нашем сайте.
- Специалист компании предлагает вам несколько вариантов жилья, из которых вы выбираете оптимальный. Данная жилплощадь будет забронирована на 2 месяца – время продажи квартиры. Сумма оплаты за бронь возвращается в полном объёме, если компания Est-a-Tet в течение этого срока не находит покупателя на вторичку.
- Определяется стоимость вторичной жилплощади на рынке. Если цена жилплощади в новостройке будет выше, чтобы приобрести её вы сможете оформить ипотеку или просто доплатить недостающую сумму.
- Est-a-Tet проводит рекламную кампанию на собственных и сторонних ресурсах, привлекая потенциальных покупателей.
- При появлении покупателя наши специалисты проводят сделку, оформляют все необходимые документы и проводят все финансовые расчёты.
Вы хотите купить квартиру в новом доме, но не можете продать старую недвижимость? Специалисты компании Est-a-Tet готовы вам помочь. Для получения более подробной информации о подобных сделках обращайтесь к нашим консультантам по телефону, электронной почте или в онлайн-формате.
Когда можно получить НВ?
Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:
- Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
- Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
- Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
- Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).
Самое распространенное заблуждение
Большинство тех, кто не сталкивается часто с тонкостями налогового законодательства, рассуждают примерно так: «Я купил новую квартиру за 4 миллиона и продал старую за 3 миллиона. Я потратил больше, чем получил. Значит, прибыли у меня нет и налог платить не надо».
Такое умозаключение ─ ошибка. Дело в том, что действующее налоговое законодательство разделяет операции по продаже жилой недвижимости и по ее покупке. Продажа одной квартиры ─ отдельно, покупка другой квартиры ─ отдельно. И по каждой сделке предусмотрен свой порядок расчета налога и применения налогового вычета.
То есть при покупке и при продаже квартиры с 2016 года подоходный налог (правильно его теперь называть НДФЛ) будет посчитан по-разному.
Есть только одно исключение из рассказанного выше ─ когда в течение года купили и продали одну и ту же квартиру. Тогда, действительно, имея документы по расходам на покупку, под налогообложение можно ставить разницу между продажной и покупной ценой.
Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры
Таким образом, собственник не уплачивает налог с суммы до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется рассчитать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной – 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.
В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.
Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:
Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную
(4 635 360 – 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.
Каким из этих 2 способов (получение фиксированного налогового вычета или уменьшение дохода на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.
Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.
Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.
Налог с продажи квартиры в 2021 году
Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.
Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.
Пример:
Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2021 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.
После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.
В декларации отражается доход, полученный от сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.
Пример:
В 2020 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2021 года вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть срок до 15 июля 2021 года, чтобы оплатить налог с продажи квартиры.
С 1 января 2021 года власти хотят ввести прогрессивную шкалу налогообложения: ставка налога на доходы физических лиц будет составлять 15% вместо стандартных 13% для россиян, получивших заработок свыше 5 млн рублей в год. В эту сумму будут включать и поступления от продажи недвижимости.
Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую
Для сделок с недвижимостью, проведённых в одном налоговом периоде, допускается проведение взаимозачёта. То есть погашения налоговых обязательств, начисленных для выплаты в счёт государства с продажи квартиры, средствами, предоставленными государством, за счёт покупки нового жилья.
Например, квартира продана в июне за 2 300 000, за что к выплате начислено 169 000 рублей. В сентябре была приобретена другая квартира за 2 500 000, за что положен возврат налоговых средств в размере 260 000 рублей. Из суммы, положенной к выдаче (260 000) допустимо погашение установленного налога (169 000). Такая процедура называется взаимозачётом и используется при оформлении ДКП на продажу и приобретение недвижимости в одном налоговом периоде.
Если после взаимозачёта остался долг по налогам, то его следует уплатить из личных средств – с полученного дохода. Если налоги уплачены, но сумма вычета не исчерпана, её можно получить при условии, что покупатель является налогоплательщиком. То есть – работает, или имеет другой доход, с которого уплачивает НДФЛ.
Неработающие граждане, в том числе – пенсионеры, для получения вычета могут использовать другой налоговый период, сдвинутый до 3 лет назад или вперёд.
Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), на расходы по приобретению нового жилья не уменьшают в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты. Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог. Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.
Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически. Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).
Уклонение от уплаты налогов ведет к административным наказаниям и штрафам. Начнем с того, что в случае неуплаты налогов может быть три ситуации:
- «Нулевая декларация», то есть налог на квартиру платить не нужно.
- Неподача налоговой декларации.
- Подача декларации без уплаты налогов.
Скорее всего, налоговые органы заинтересуются вами и будут настоятельно просить (мягко говоря) о немедленном представлении декларации. Она нужна для того, чтобы подтвердить, что вы действительно освобождены от уплаты. В противном случае, согласно действующему уголовному законодательству, вам грозит административный штраф в размере тысячи рублей.
Если в вашей декларации отмечен налог, но вы ее не подали, то каждый месяц такого «сопротивления закону» будет обходиться в штраф от пяти до тридцати процентов вашего налога. Просрочка после пятнадцатого июля чревата взысканием штрафа в размере двадцати процентов. Но такое возможно, только если ваша неуплата будет законодательно подтверждена. При умышленной неуплате вас оштрафуют на сорок процентов.
Если вы уведомили налоговый орган о продаже раньше, чем вам был прислан штраф, – вы освобождаетесь от штрафа. Таким образом, пятнадцатое июля – критический срок, после которого штрафные санкции ужесточаются, а сокрывший налоги переходит в разряд «злостного неплательщика» и оказывается на плохом счету в налоговой инспекции.
Когда не требуется уплачивать налог?
Не всегда необходимо уплачивать налог после продажи жилья, так как при определенных условиях он уменьшается или вовсе граждане освобождаются от его уплаты. Не приходится уплачивать налог при следующих условиях:
- жилье, купленное гражданином, принадлежит ему больше пяти лет;
- продается квартира по цене, не превышающей 1 млн руб.;
- отсутствует доход от продажи, поэтому, если у гражданина имеется два договора, то только с положительной разницы между двумя ценами уплачивается налог в размере 13 %;
- если квартира была получена на основании безвозмездной сделки, например, передана по наследству или в дар, то достаточно владеть ею только в течение 3 лет.
К безвозмездным сделкам можно отнести приватизацию недвижимости, передачу объекта по наследству или в дар.