Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома технический регламент». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.
Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта
Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.
Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.
Способ формирования фонда капитального ремонта
Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.
Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.
Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.
Проведение сезонных осмотров
Подняться на крышу дважды в год и проверить герметичность наиболее уязвимых зон – обязанность эксплуатирующей организации. Особого контроля требуют места примыканий, парапеты, рейки, хомуты, воронки, швы гидроизоляционных полотен.
Все эти зоны должны быть смонтированы абсолютно герметично. Если в процессе визуального осмотра замечено нарушение, то его можно устранить при помощи герметизирующих составов либо путём монтажа заплатки, в зависимости от типа кровли.
При весенних осмотрах необходимо:
● обратить внимание на сохранность кровельного ковра на основной площади крыши и карнизные зоны на крышах с наружным водостоком;
● убрать с кровли грязь и прочий мусор;
● визуально проверить состояние защитного слоя;
● проверить наличие вздутий кровли, водяных блюдец;
● отметить в «Журнале по ремонту и эксплуатации крыши» нарушения герметичности примыканий кровельного ковра к выступающим конструкциям, инженерному оборудованию, выходам на крышу, примыканиям к стенам, парапетам, вентиляционным трубам, к стойкам радио- и телеантенн, ограждений и т.д.;
● проконтролировать состояние водоотводящих устройств (ендов, водоприёмных воронок);
● проверить наличие и правильность закрепления защитных металлических фартуков и свесов и правильность закрепления краевых реек и состояние герметика.
При весенних осмотрах следует обратить внимание на механические повреждения кровельного ковра, которые могли возникнуть при очистке кровли от снега металлическими лопатами. Водонепроницаемость кровельного ковра проверяют также путём тщательного осмотра потолков и стен помещений, расположенных под крышей.
Полученные данные о появлении пятен сырости и протечек следует отметить на плане крыши либо верхнего этажа и определить соответствующее место разгерметизации кровельного ковра, швов панелей и мест сопряжения стен с кровельными панелями.
При летних осмотрах следует внимательно обследовать поверхность кровли и отметить наличие признаков старения материала: появление трещин, вздутий, пузырей по всей поверхности, сплошных каверн, «губчатость» материала, потерю защитной посыпки (для кровель из БПМ). Вертикальные поверхности необходимо проверить на образование складок и «сползание» материала.
Осенние осмотры проводят с целью подготовки кровли к зиме: очищают воронки от загрязнения, а поверхность кровли – от листьев и мусора. При этом запрещается сметать их в водостоки. Для очистки кровель должны применяться деревянные лопаты, мётлы, полимерные скребковые устройства. Кроме того, для подготовки зданий к зимней эксплуатации необходимо проверить в чердачном помещении:
● изоляцию трубопроводов, воздухосборников расширительных баков, вентиляционных и канализационных стояков;
● состояние аэрационных устройств для вентиляции чердачных помещений и вентилируемых бесчердачных крыш;
● плотность притворов дверей и люков чердачных помещений и выходов на крышу.
Отдельного разговора заслуживает оборудование, установленное на кровле. Часто это происходит с нарушением всех норм, особенно если речь идёт о самовольной установке, например, ТВ-антенн, без разрешения эксплуатирующей организации.
Что говорится в законе о капитальном ремонте многоквартирных домов
До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.
Размер ежемесячных взносов устанавливается региональными властями. То есть точная сумма на сегодняшний день законодательно не закреплена. Сумма взносов напрямую зависит также от площади жилого помещения. Главное условие — владелец квартиры должен своевременно вносить обязательные платежи.
Все собранные денежные средства направляются в специальный фонд капитального ремонта ЖКХ, который создан в каждом регионе страны. Действующее законодательство предоставляет жителям многоквартирных домов возможность перечислять деньги на индивидуальный банковский счет. Для того, чтобы открыть специальный счет в банке и начать копить деньги на ремонт собственного дома, все жильцы должны принять участие в общем собрании.
Важно: проведение капремонта не избавляет жильцов дома от обязанности вносить дальнейшие ежемесячные платежи.
Возможно ли самостоятельно отремонтировать
Законодатель не запрещает собственникам квартир самостоятельно отремонтировать кровлю. Компенсировать расходы можно будет за счет накопленных оператором капремонта средств. Для этого понадобится написать заявление с просьбой вернуть деньги, составляется оно от имени жильцов дома. Для принятия коллективного решения понадобится общее собрание.
Такие ситуации возможны, когда нет времени дожидаться ремонтных сроков, предусмотренных региональной программой и требуется срочная замена кровли. Люди могут передать деньги или получить кредит. Собрание должно определить, кто будет распоряжаться банковскими счетами, отвечать за их расходование, составлять документы, передавать сведения в администрацию.
Помимо заявления, нужно будет предоставить:
- проект восстановительного ремонта;
- сметы;
- чеки, квитанции, ведомости, подтверждающие покупку стройматериалов;
- акт приема выполненных работ.
Региональный оператор проверяет представленные документы, расценки. Если они укладываются в обозначенные законом пределы, производятся выплаты.
Если владельцы жилья договариваются собирать деньги на капитальный ремонт сверх сумм, установленных законом, взносы в фонд не производятся. Документально оформленное решение об этом передается оператору.
Текущий и капитальный ремонт крыши многоквартирного дома выполняется управляющей компанией или подрядной организацией, нанятой по ее заказу. Кровля, как и чердаки, является общедомовой собственностью, поэтому финансовые затраты на восстановление ее нормативного состояния ложиться не только на жильцов верхних этажей, но на всех собственников, имеющих квартиры в этом доме. Если через поверхность крыши произошла протечка, то нужно действовать следующим образом:
- В первую очередь, необходимо составить заявление в управляющую компанию, обслуживающую дом, описав локализацию и характер протекания. Документ составляется в 2 экземплярах и передается в организацию лично или заказным письмом с уведомлением.
- Если протечка нанесла вашему имуществу внутри квартиры ущерб, необходимо вызвать из управляющей организации специалиста, который вместе с вами оценит его стоимость. Составленный акт нужен для возмещения ущерба через суд.
- Управляющая компания в срок не превышающий 10 рабочих дней с момента получения заявления должна направить специалиста для осмотра крыши, составления дефектовой ведомости.
- На основании составленной ведомости определяется объем, сроки ремонта, а также составляется смета.
Учтите, что ремонтировать кровлю за счет средств дома или нет решается на общем собрании собственников. Для принятия положительного решения «за» должно проголосовать не менее 51% жильцов. Решение собственников должно быть официально запротоколировано.
Подача заявки на ремонт кровли
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, решение о необходимости отремонтировать крышу принимается на общем собрании жильцов дома и оформляется протоколом. Представитель собственников, согласно Закону РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», подает в управляющую компанию или ЖЭК заявление. Оно составляется в свободной форме, но обязательно содержит:
- наименование УК, адрес и ФИО руководителя;
- данные уполномоченного представителя;
- обоснование требования о ремонте: повреждение элементов крыши, протекание и так далее;
- ссылку на собрание жильцов и принятое решение;
- дату и подпись.
Также нужно приложить решение общего собрания.
На портале Госуслуги можно проконтролировать статус обращения либо подать жалобу на действия УК.
Целостность кровли – это одно из условий нормальной эксплуатации дома. Крыша многоэтажного здания защищает от осадков, холода, перегрева. Со временем даже качественно выполненный кровельный пирог повреждается, дает протечки, из-за которых особенно страдают жильцы верхних этажей.
ВНИМАНИЕ! Частичный ремонт поврежденных участков не надолго спасает ситуацию, но и с ним затягивать нельзя, чтобы повреждение не увеличивалось по площади. Чем раньше начнутся ремонтные работы, тем меньше средств они потребуют.
Какие виды протечек выделяются при повреждении кровли?
- Чаще всего протечки случаются из-за быстрого таяния снега на поверхности крыши, не всегда проводятся работы по его расчистке.
- Возможно протекание при длительных и обильных ливнях.
- Повреждения возникают и из-за конденсата, который скапливается под кровлей.
- Возникают повреждения и при неправильном монтаже кровельного покрытия, при плохом качестве кровельных материалов, при механическом повреждении кровельного пирога, из-за других причин.
- Ускорить разрушение крыши могут трещины, возникающие в конструкции крыши.
- Сильный, ураганный ветер иногда приподнимает кровельное покрытие и даже срывает его, такие разрушения потребуют большой работы по восстановлению.
- Влияют на срок эксплуатации конструкции крыши температурные перепады, воздействие горячих и сухих солнечных лучей. Поэтому так важно выбирать материал для покрытия качественный и соответствующий климату региона.
Технический регламент эксплуатации крыши жилого здания требует проведение регулярного (не менее 2 раз в год) осмотра специалистами. Если повреждение еще незначительное, проще остановить процесс разрушения, меньше потребуется затрат на ремонт.
Виды кровель жилых многоквартирных домов разнообразны, нужно учитывать при эксплуатации особенности каждого. Особенно внимательно проводится осмотр после окончания зимы и схода с крыши снега, после обильных осадков.
Определение процента износа зданий
Периодичность капитального ремонта зависит от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования и от степени их фактического износа. Например, комплексный капитальный ремонт промышленного здания с железобетонными каркасами при нормальных условиях эксплуатации производится через 20 лет; при эксплуатации в агрессивной среде и при повышенной влажности — по истечении 15; при вибрационных нагрузках — через 6 лет.
Для продления сроков эксплуатации зданий необходимо осуществлять целый комплекс мероприятий. Это, прежде всего, своевременно производить работы по поддержанию в исправности конструкций, обеспечивать нормальный температурно-влажностный режим, соблюдать установленный режим работы санитарно-гигиенических устройств (отопления, вентиляции и т. д.).
Рекомендуем прочесть: Куда обращаться по поводу субсидий на строительство многодетным семьям в башкортостане
Ремонт кровли текущий или капитальный ремонт
Ав арийный ремонт кров ли — это срочное в осстано в ление функционального назначения кров ельного покрытия — с целью устранения протечек во избежание зали ва ниже расположенных помещений , намокания строительных конструкций и теплоизоляции .
Согласно п. 7 постановления Правительства РФ от 03.04.2021 N 290 управляющая компания должна выполнять проверку кровли на отсутствие протечек, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, управляющая компания должна незамедлительно их устранять, а в остальных случаях — разработать план восстановительных работ (при необходимости), произвести восстановительные работы. Согласно положениям ст. 166 ЖК РФ капитальный ремонт включает в себя ремонт крыши.
Как правильно провести ремонт мягкой кровли
В Москве и Центральной России наибольшую популярность приобрели битумные рулонные материалы. Они отличаются простотой укладки, особенно на плоских крышах, и могут применяться для кровель жилых и производственных зданий. По степени надежности покрытия рулонные материалы на битумной основе превосходят большинство других способов обустройства кровельного пирога. Хорошо подходят такие материалы не только для Москвы с ее относительно стабильным климатом, но и для районов, где отмечаются резкие перепады температур.
- В ходе эксплуатации скаты крыши могут проседать. Причиной этого является чрезмерная нагрузка, которой подвергается мягкая кровля. Нагрузка может быть следствием ошибок во время монтажа кровельного покрытия или результатом гниения и деформации балок, на которые опирается крыша. Нагрузка бывает вызвана природными явлениями. В Москве и других регионах Центральной России она нередко вызывается снегом. Поэтому мягкую кровлю следует регулярно очищать от него, а также от грязи и мусора.
- Крыши нужно периодически мыть обычной чистой водой, подаваемой под напором. После промывки поверхность обрабатывается специальными составами, защищающими наружный слой кровельного пирога от мха и плесени. Достаточно выполнять промывку раз в год.
- Дополнительные меры профилактики требуются в регионах с повышенной влажностью. Крыши домов в таких областях дополнительно защищают. Например, около конька можно установить цинковую полосу.
- В зимний период в Москве и Центральной России нужно не только регулярно удалять снег и сосульки, но и обрабатывать поверхность химсоставами, препятствующими скоплению снега и образованию ледяной корки.
- Если вблизи дома растут деревья, необходимо обрезать ветви, нависающие над крышей. Расстояние между ближайшими ветвями деревьев и кровельным покрытием должно быть не менее одного метра.
Кому жаловаться на рабочих и качество работ
Капремонт проводится фактически за деньги собственников квартир, которые те годами собирают через фонд. Поэтому владельцы имеют полное право требовать нормальное качество проводимых работ.
Первая инстанция, куда следует жаловаться на качество работ – это заказчик капремонта. В зависимости от формы сбора денег на ремонт, это может быть региональный Фонд, управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, заказчик имеет право и обязанность контролировать качество работы подрядчика.
Заявление с требованием исправить имеющиеся дефекты можно подавать как лично, так и коллективно (так больше шансов, что заказчик отреагирует на жалобу). Заявление составляется в свободной форме, но к нему нужно приложить побольше доказательств выявленных дефектов.
Заказчик капремонта обязан ответить на такое заявление в течение 10 дней. Если ответ в назначенный срок не поступил, переходим к следующей инстанции.
Следующая инстанция – Государственная жилищная инспекция (создается в каждом регионе). Туда нужно будет также направить заявление, в котором указать: была жалоба в фонд капитального ремонта или УК, ответа не последовало, или ответ был без решения проблемы.
К заявлению прикладываются доказательства дефекта капремонта, копии отправленных ранее заявлений и копии ответа на них. Госжилинспекция должна будет отреагировать в течение 30 дней.
Если жилищная инспекция тоже не смогла решить проблему или вообще проигнорировала ее, идем дальше – в Роспотребнадзор. Аналогично пишут заявление, в котором указывают, какие жалобы и кому были отправлены и что проблема не была решена. В Роспотребнадзор следует обращаться и при выявлении дефектов в 5-летний гарантийный срок (если подрядчик не хочет их устранять добровольно).
В случае, когда и Роспотребнадзор не решил проблему, остается обращаться в прокуратуру с заявлением. Прокурор проведет проверку информации из заявления, и при необходимости примет меры: направит подрядчику предписание устранить нарушения или инициирует привлечение его к ответственности.
После прокуратуры остается обжалование решения в Генеральной прокуратуре, а также обращение в суд. Однако если в сложившейся ситуации действительно вина исполнителя капремонта, проблема обычно решается начальными инстанциями и до суда дело не доходит.
Учет расходов на ремонт кровли здания
Наверное, одной из самых уязвимых частей здания является его кровля. Она чаще других подлежит ремонту, поскольку в большей степени подвергается воздействию неблагоприятных погодных условий.
Именно поэтому при ежегодных (весенних и осенних) технических осмотрах зданий особое внимание уделяется проверке крыш и кровель с целью выявления дефектов (неисправностей), определения степени износа и уточнения объема работ по текущему и капитальному ремонту.
Какие работы относятся к текущему и капитальному ремонту кровли? Как осуществляется планирование ремонтных работ и что включает в себя подготовка к их проведению? Каковы особенности учета расходов на ремонт кровли? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в данной статье.
Под ремонтом здания (его элементов) понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей ремонтируемого объекта. Иными словами, по результатам ремонта здания, в отличие от реконструкции, его основные технико-экономические показатели (строительный объем и общая площадь здания, вместимость или пропускная способность или его назначение) не изменяются.