Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование подвального помещения многоквартирного дома для личных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно принятой в строительстве терминологии, к цокольным этажам относят помещения, которые расположены частично ниже уровня земли, занимая собой фундамент здания (цоколь) и несколько углубляясь в грунт. Обычно разграничивают цокольные этажи и подвальные помещения как раз по уровню земли: если подвальные помещения обычно полностью находятся ниже данного уровня, то цокольные помещения обычно углублены лишь частично. Возводится цокольный этаж чаще всего для того, чтобы увеличить площадь постройки, не увеличивая ее этажность (например, если есть ограничения на количество этажей в данной местности).
Правовой режим использования нежилых помещений
Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.
Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.
В этой статье пойдет речь о подвальных помещениях многоквартирных жилых домов. Мы попытаемся выяснить, для чего предназначены подвалы, какое оборудование и инженерные коммуникации в них устанавливается и кто имеет к ним самое непосредственное отношение.
Также здесь будут описаны некоторые варианты использования подвала для индивидуальных потребностей жильцов, а также различные запреты и ограничения, с которыми может столкнуться собственник жилья при переоборудовании подвала.
Кроме того читателю будет предложена общая инструкция о том, как поступать для того, чтобы избежать самозахвата подвального помещения и получить право собственности на него в соответствии с действующим законодательством.
Оформление разрешения на приватизацию подвала
Подвальные помещения разделяются на два вида:
- те, в которые разрешен общий доступ. Их используют для хранения личных вещей, продуктов и прочего;
- те, в которые общий доступ запрещен. Используются для инженерных систем, проход разрешен только обслуживающим специалистам.
В обоих случаях подвальное помещение является собственностью жильцов многоквартирного дома, а потому для приватизации потребуется их одобрение, которое получить иногда непросто. Для его получения требуется проведение собрание жителей дома, которое должно быть задокументировано и иметь положительный результат. Для того чтобы процедура была проведена правильно, необходимо изучить соответствующие статьи в Жилищном кодексе.
Первым шагом является оповещение всех жильцов многоквартирного дома о проведении собрания:
- известить их требуется за десять дней до начала собрания. Это можно сделать при помощи объявлений, размещенных на каждом подъезде;
- на собрании должно присутствовать не менее половины собственников;
- перевод подвала в частную собственность возможен только при получении более чем половины положительных голосов.
Законодательные ограничения
Хотя закон и определяет подвальные помещения как общей собственностью владельцев дома, присутствуют определенные ограничения в процессе выполнения приватизации таких помещений. Все пространство подвалов условно можно разделить на такие категории:
- Куда присутствует общий доступ жильцов и которые можно использовать для хозяйственных нужд. Эта часть зданий может быть приватизирована.
- Где располагаются инженерные коммуникации, обеспечивающие нормальную работу водопровода, канализации, систем вентиляции, электроснабжения, а также части лифтовых шахт, лестничных клеток и других территорий общего использования. Обычно к таким зонам общий доступ запрещен, и преграждать туда путь также недопустимо.
Важно отметить, что старт процедуры приватизации части хозяйственного блока подвала начинается с получения согласия других собственников. Чтобы его получить необходимо пройти такие этапы:
- не раньше, чем за десять дней до общего домового собрания уведомить всех жильцов дома. Делается это либо персонально, или же путем размещения на каждом подъезде соответствующих объявлений;
- обеспечить явку на собрание не меньше половины от общего количества зарегистрированных жильцов многоквартирного дома;
- на собрании необходимо получить одобрение большинства из присутствующих (положительных голосов должно быть больше половины).
Собрание оформляется протоколом, где должно быть указан перечень всех присутствующих, повестка дня, принятые на заседании решения. Присутствующие на собрании должны поставить под протоколом свои подписи. В процессе голосования используются бумажные персональные бюллетени, на которых четко указывается причина голосования. Тут же должна присутствовать личная подпись проголосовавшего. Это избавит вас от возможных неприятностей в будущем, когда кто-то с жильцов передумает и напишет жалобу в контролирующие органы.
Статья 36 Жилищного кодекса позволяет провести приватизацию подвала в многоквартирном доме. Согласно нормативному документу, эти помещения находятся в долевой собственности. Размер вычисляется исходя из квадратуры квартиры.
Потребуется получить разрешение на законных основаниях. В новых домах внимательно изучают документацию проекта. Дополнительно следует отметить, что в данных вопросах суд чаще всего становится на место собственника недвижимости. Потребуется получить согласие от жилищного сообщества и других владельцев. На сегодняшний день процесс приватизации бесплатный и производится без определенного срока.
Потребуется учесть ряд нюансов и пройти много инстанций.
На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.
Человеку рекомендуется провести собрание собственников. На нем производится голосование по вопросу отчуждения. Этого достаточно для приватизации данной части имущества. Однако на сборе должно присутствовать большинство жителей. Решение считается принятым, если пришла минимум половина от всех жителей. Также они должны единогласно высказать свое положительное решение.
Подделка документов не только незаконна, но и строго наказывается согласно действующему законодательству. К примеру, один из недовольных жителей вполне может обратиться в надзорные органы для проверки результатов голосования.
Собственниками регулируются вопросы передачи на приватизацию отдельных участков. Именно поэтому необходимо провести согласование.
Юридическое оформление права собственности на подвальное помещение
Приватизация подземного помещения в высотке — сложный процесс, требующий согласия жильцов. Для оформления прав собственности необходимо:
- организовать встречу с собственниками жилья, провести голосование и по его итогам подать запрос на переоформление общедолевого объекта недвижимости;
- получить документальное разрешение на приватизацию.
Индивидуальные предприниматели, открывающие бизнес на нулевом этаже, должны помнить об особенностях приватизации подвала многоквартирного дома. Для начала необходимо изучить план постройки, при необходимости реконструкции следует подготовить проект, согласно которому будут внесены изменения. Будущий собственник должен получить соответствующее согласие от санэпидемстанции, органов пожарного надзора и других контролирующих организаций.
Окончательным этапом приватизации является получение в Росреестре свидетельства, закрепляющего право собственности на имущество. Для этого необходимы следующие документы:
- заявление установленного образца;
- согласие органа муниципалитета или владельца многоэтажки;
- протокол, содержащий разрешение владельцев жилья на передачу подвала в частные руки;
- справки о техническом состоянии объекта недвижимости;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Сотрудники Росреестра проверят подлинность бумаг, а затем приступят к оформлению свидетельства. В завершение будущему собственнику необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации, сотрудники которого помогут переоформить технический паспорт помещения.
Владелец помещения обеспечивает необходимый уход за ним, отвечает за его сохранность.
Жители первого этажа в многоквартирном доме могут сделать подвал частью своей собственности. Для этого им потребуется узаконить подвал. Как правило, это процедура проводится с целью дальнейшей переделки его в погреб. При наличии в квартире балкона часть подвала, размещенная под ним, может быть с ним объединена (это может быть тот же погреб, либо любое другое помещение). Для того чтобы провести такую реконструкцию, нужно письменное согласие всех жильцов данной квартиры, которым исполнилось восемнадцать лет, а также документы, подтверждающие право владения ею. Собрав необходимые бумаги, владельцы должны обратиться в архитектурный отдел района. После рассмотрения заявки они получат ответ, возможно ли узаконить подвальное помещение или нет. Во втором случае будут указаны также и причины отказа.
Во-первых, верное составление искового заявление – весьма трудное дело, требующее знания многих юридических моментов. Между тем, оно имеет большое значение, поскольку, даже если вы имеете документальное подтверждение собственной правоты, неправильно составленное заявление может разрушить все ваши планы, приведя к получению отказа в суде.
При переоборудовании подвала в техническом помещении дома потребуется согласие собственника дома. При наличии согласия можно начинать процедуру регистрации части подвала как своей собственности. Использование технического подвала для личных целей считается реконструкцией квартиры, соответственно, придется не только согласовывать переоборудование подвального помещения, но и переоформлять пакет документов на квартиру в ее обновленном виде.
Узаконить подвал необходимо в том случае, если принято решение о его эксплуатации в личных целях — использовании в качестве погреба или дополнительного помещения для квартиры, находящейся на нижнем этаже. Если в квартире, расположенной на первом этаже, есть балкон, то владелец может оборудовать под балконом погреб. Чтобы узаконить такую пристройку, необходим пакет документов на право владения жилой площадью, а также согласие всех зарегистрированных в квартире совершеннолетних жильцов. Обратившись с набором документов в архитектурный отдел района, можно получить разрешение на обустройство погреба или узнать причины, исключающие такую возможность.
Для того, чтобы приватизировать подвал или технический этаж нужно:
После этого, если все документы готовы, нужно оплатить госпошлину. Затем обратиться с заявлением и всеми документами в Росреестр. Как видим, этот проект действий не просто сложный, но и затратный.
Но если жильцы действительно заинтересованы в том, чтобы им вернули подвал, то при помощи этого алгоритма можно добиться желаемого.
Возможна ли долевая приватизация квартиры? Смотрите тут.
Как получить разрешение?
Если несогласные с общим собранием жильцы решат, что действия большинства нарушают их права, то они могут обратиться в суд. Также при помощи суда можно добиться, чтобы вернуть подвал в собственность жильцам дома, в случае, когда коммерческая фирма приобрела подвал в собственность.
Согласно закону РФ от 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статье 17, государство или органы местного самоуправления могут выкупать у граждан подвальные помещения. Но это должно происходить только с разрешения всех жильцов.
Присоединение подвала к квартире
Раз пошла такая пьянка.
В порядке бреда: живем мы на первом этаже, под нами подвал (очень высокий), который используется жителями подъезда для хранения всяких разностей. Наша каморка находится прямо под квартирой + еще пару каморок никем не занятых (метров 20 минимум). Однажды пьяные гости предложили эти каморки занять, продолбить перекрытие, сделать лесенку и оборудовать под квартирой сауну с бильярдом, блэкджеком и сопутствующими атрибутами ну или кинотеатр.
Как думаете, уважаемые, реально ли воплотить в жизнь идею по присоединению подвала к квартире (необязательно для сауны)?
Если серьёзно — то это возможно, только овчинка выделки не стоит, ИМХО.
Подвалы, чердаки — общая собственность жильцов.
Её можно взять в аренду, с согласия 2/3 собственников всего дома, решением общего собрания.
После этого, всё, что положено: проект согласованный, не просто на кусочек «под квартирой», а как реконструкция всего дома (подвал относится к технической документации на дом, а не квартиру).
Со всеми прелестями, типа Главархитектуры.
Вход из личной квартиры делать нельзя (перекрытие резать не разрешат).
Как в многоквартирном доме оформить подвал в собственность
Во многих многоквартирных домах (МКД) подвал используется в качестве магазина, парикмахерской, мастерской и т. д. или как подсобное помещение для дворников, уборщиков, слесарей и других работников ЖКХ. В некоторых случаях их используют как жилые помещения, но жить в них некомфортно, так как большая часть помещения находится ниже уровня земли. Иногда жители первых этажей устраивают в них погреба. В подземном этаже домов могут располагаться технические коммуникации (отопительные, водопроводные и канализационные трубопроводы и прочее). В ст. 36 Жилищного кодекса РФ указано, что подвал включается в состав общей собственности в доме, то есть его владельцами являются все собственники жилых и нежилых помещений МКД и они могут сдавать его в аренду организациям или гражданам. У каждого подобного арендатора возникает проблема, как оформить подвал в собственность, если в указанном доме это можно сделать.
Процедура оформления разрешения на приватизацию
Как производится процедура оформления
Подвальные помещения бывают двух видов:
- С общим доступом – их жильцы дома используют для личных потребностей (хранение личных вещей, складирование продуктовых запасов).
- Без общего доступа – это участки, на которые имеют право заходить только специалисты, так как в них находятся инженерные системы.
Рассмотрим подробнее:
- В том и другом случае подвал в доме — собственность жильцов и поэтому, чтобы сделать его частной территорией, необходимо согласие всех собственников дома. Получение его — дело не простое.
- Для того, чтобы решить вопрос отчуждения положительно, необходимо провести голосование на общем сборе дома и задокументировать его положительный результат.
Совет. Порядок проведения и организации данной процедуры детально расписан в Жилищном кодексе нашего государства.
Начальным шагом на этом пути является извещение всех лиц, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме:
- Это можно выполнить через объявления, путем наклеивания их возле каждого подъезда. Оповещать жильцов дома необходимо за 10 дней до начала собрания.
- Посещаемость подобного мероприятия среди собственников должна составлять не меньше 50% из общего числа.
- Для того, чтобы перевести в частную собственность часть подвального помещения, надо получить больше половины положительных голосов.
Второй шаг – это проведение подсчета голосов:
- В ходе данного процесса категорически запрещается заниматься подделкой бюллетеней и протоколов.
- Каждый несогласный с процедурой отчуждения жилец имеет право обратиться в орган Государственной инспекции с просьбой проверки результатов проведенного голосования. В случае наличия фальсификации данный факт очень легко устанавливается.
Закон устанавливает запрет на передачу в частное владение помещений, куда нельзя заходить гражданам. К примеру, место, где располагаются инженерные конструкции, проведены трубопроводы. Остальная территория технического этажа рассматривается собственностью всех жильцов.
Как узнать кому принадлежит подвал, указывается в ст. 37 ЖК РФ.
Эта норма предусматривает, что в приватизированных МКД для каждого собственника квартиры выделяется доля в подвальном помещении. Ее размер определяется пропорционально площади жилья.
Учитываются такие условия:
- подвал к моменту приватизации не должен находиться в праве собственности;
- техническое помещение не обладает определенным назначением;
- отделение от квартир.
Если дом является собственностью муниципалитета, у помещения не может быть конкретного владельца. В этом случае подвал используется для размещения и использования коммуникаций инженерного назначения, трубопроводов.
При непосредственном управлении домом УК или ТСЖ устанавливается, что данные организации владеют подвалом. Документально правомочие собственности на рассматриваемое помещение закреплено в государственных реестрах.
Обратите внимание: можно взять выписку в Росреестре и внимательно изучить ее. В данном акте прописано, кто является собственником и на каком основании получены права на технический этаж.
Чье оно – подвальное помещение?
В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.
Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.
Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.
Московский городской суд отказал собственникам в признании права на подвал (дело № 33 – 11257/21).
Собственники квартир в МКД узнали, что подвал в доме находится в собственности г. Москвы. Полагая, что подвал — общедомовое имущество и должен принадлежать собственникам помещений в МКД, истцы обратились в суд и потребовали признать отсутствующим право собственности г. Москвы на подвал.
Тверской районный суда г. Москвы в иске собственникам отказал.
Мосгорсуд рассмотрел апелляционную жалобу и указал, что по смыслу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (ч. 2 ст. 3) с момента начала приватизации жилья на основании Закона о приватизации жилищного фонда жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если на указанный момент подвалы были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Что суд принял во внимание
Из документов БТИ, технического паспорта следовало:
- спорное подвальное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и в этом качестве прошло технический учет;
- на период времени первой приватизации подвал был сформирован в качестве самостоятельного (обособленного) объекта;
- дом не был построен на средства собственников квартир и спорные помещения не находятся в составе кондоминиума;
- собственники помещений МКД не владели и не могли владеть подвалом, поскольку оно не предназначено для обслуживания всего дома;
- узлов, агрегатов и щитовых, обслуживающих иные помещения в подвале не имеется;
- между Департаментом городского имущества города Москвы и ПТК «Информационная технология» в отношении подвала заключен договор аренды для использования помещения под контору, что также противоречит мнению истцов о техническом предназначении подвала.