Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел. Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года. Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.
Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.
Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ. Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.
Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.
Другой комментарий к Ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Комментируемая статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. эта норма охватывает случаи производного приобретения права собственности.
Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ст. 218), наличие определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим встает вопрос, с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности.
2. Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте — его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец считается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.
Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.
Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.
Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.
3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент передачи вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.
Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения — как соглашением сторон, так и законом.
В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.
4. Система традиций порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и ее передачи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На основе системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-либо пороков договора об отчуждении имущества.
Законодатель придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 ГК договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения права собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода этого права. И хотя переход права собственности происходит в момент практической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.
5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса права собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не приобретают право собственности.
Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода права собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.
Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, такое приобретение традицией не является и создать приобретателю право собственности не сможет. Приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.
6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подробнее см. комментарий к ст. ст. 312, 313).
Прекращение права собственности
Охарактеризованные выше производные способы возникновения права собственности (§ 2 настоящей главы) одновременно влекут за собой прекращение права предшествующего собственника. Однако многообразие имущества и форм его использования в коммерческом обороте порождает дополнительные ситуации, влекущие прекращение права собственности. Они названы и регламентируются в нормах гл. 15 ГК (ст. 235-243).
Все многочисленные случаи прекращения права собственности подразделяются в гл. 15 ГК на две группы: во-первых, прекращение права собственности по воле самого собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235) и, во-вторых, принудительное изъятие имущества у собственника, которое допускается только при наличии прямого указания в законе (п. 2 ст. 235).
1. Прекращение права собственности по воле собственника. К этой группе оснований прекращения права собственности относятся отчуждение собственником его имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества.
Отчуждение собственником своего имущества происходит в силу заключенного им договора и одновременно влечет возникновение права собственности у приобретателя.
Отказ собственника от права собственности возможен в различных формах, которые в ГК называются с определением их правовых последствий. Это в первую очередь бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК); они должны приниматься на учет органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимость, и в дальнейшем могут быть признаны судом объектом права муниципальной собственности или возвращены первоначальному собственнику.
Кроме того, это вещи, брошенные или иным образом оставленные собственником с целью отказаться от права собственности на них (ст. 226 ГК). При незначительности их стоимости (до 5 МРОТ) они переходят в собственность владельца земельного участка, на котором обнаружены, а при большей стоимости их правовую судьбу определяет суд.
Наконец, в гл. 15 ГК о прекращении права собственности назван еще один случай отказа от собственности: прямое объявление собственником об этом или совершение им действий, определенно свидетельствующих о таком намерении (ст. 236 ГК). Эта норма во многом совпадает с приведенными выше нормами о бесхозяйных и брошенных вещах.
Гибель или уничтожение имущества возможны как в силу естественных причин (износ, использование), так и в результате воздействия внешних факторов (разного рода стихийные явления). В этих случаях прекращение права собственности не ставит правовых вопросов, требующих урегулирования, и ГК такие ситуации только называет (п. 1 ст. 235). Однако если речь идет о прекращении существования регистрируемого недвижимого имущества, об этом должна быть сделана запись в соответствующем государственном реестре.
2. Принудительное изъятие собственности. Говоря о принудительном прекращении права собственности, следует прежде всего иметь в виду ясные и четкие положения ч. 3 ст. 35 Конституции РФ, согласно которым никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В ст. 235 ГК названы следующие основания принудительного прекращения права собственности:
а) обращение взыскания на собственность должника по его обязательствам, которое производится при наличии решения суда (ст. 237) и осуществляется по правилам исполнительного производства;
б) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), которое производится за плату, определяемую при возникновении спора судом;
в) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240, 241) с возмещением их стоимости;
г) реквизиция (ст. 242) и конфискация (ст. 243) имущества.
3. Реквизиция используется государством при наступлении обстоятельств чрезвычайного характера (стихийных бедствий, эпидемий, эпизоотий и т.д.) и представляет собой изъятие имущества у собственника по решению государственного органа в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (ст. 242 ГК).
Регулирование ГК по этому практически важному вопросу является чрезмерно кратким и требует расширения. В свое время в РСФСР действовал специальный закон о конфискации и реквизиции имущества 1927 г., формально до настоящего времени не отмененный, и принятие по этому вопросу специального закона было бы желательным.
4. Конфискация определяется в п. 1 ст. 243 ГК как предусматриваемое законом безвозмездное изъятие имущества у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное преступление или иное правонарушение. Обычно конфискация — это последствие уголовного преступления. Согласно п. 2 ст. 243 ГК в случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке с правом обжалования такого решения в суде.
Принудительное прекращение права собственности по решению суда возможно и в ряде других случаев, например при ликвидации юридического лица в случае осуществления им деятельности с грубыми или систематическими нарушениями требований законодательства (п. 2 ст. 61 ГК).
В какой момент происходит переход права собственности на дом
В законе однозначно определено время, когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому. Этим моментом является внесение информации о новом собственнике в ЕГРН. При этом следует помнить, что в момент подписания договора (будь то купля-продажа или дарение), акта приема-передачи или при открытии наследства, юридически собственник остается прежним.
Важно! Только когда Управление Росреестра внесет в ЕГРН информацию об изменении владельца имущества, Вы станете полноправным собственником вновь приобретенной недвижимости. Раньше этого момента стать собственником у Вас не получится.
Государство в лице своего уполномоченного органа (Управления Росреестра) осуществляет контроль за изменением собственников любой недвижимости, в связи с чем очень важно правильно оформлять необходимые для этого документы. Наличие ошибок и неточностей в документации может привести к затруднениям и задержкам в виде приостановки или даже отказа в регистрации.
Как эти условия изменить с помощью договора купли-продажи
Стороны свободны в заключении сделок и определении их условий: переход права собственности от продавца к покупателю стороны вправе согласовать самостоятельно. Исключение — гос. регистрация: в контракте недопустимо изменение положений о его возникновении после регистрации (п. 2 ст. 233 ГК РФ).
По тексту соглашения стороны вправе определить момент перехода права собственности по договору поставки товара и купли-продажи и выбрать подходящий вариант:
- при оплате в полном объеме;
- после поступления аванса;
- при поступлении денег на счет продавца;
- при списании денег со счета приобретателя;
- при вручении перевозчиком вещи;
- при подписании передаточных документов и пр.
В контракте стороны устанавливают дату перехода права собственности на товар, определяют период, по завершении которого вещь обретает нового владельца.
Необходимость госрегистрации права собственности на недвижимое имущество
С юридической точки зрения понятия «владелец» и «собственник» недвижимости не являются синонимами. Получивший объект по правовому основанию гражданин считается его владельцем, а документы называются правоустанавливающими. К ним относятся договоры и соглашения:
- приватизации жилого помещения, дающие право на получение от государства гражданину жилья единожды;
- купли-продажи или мены при приобретении жилья на вторичном рынке;
- дарения при получении подарка от дарителя;
- долевого участия в строительстве при планировании покупки жилья на первичном рынке;
- об ипотеке;
- о разделе материальных ценностей, находящихся в совместном распоряжении, чаще всего при расторжении брака между супругами;
- решение судебной инстанции о разделе имущественных активов.
Помимо договора купли — продажи при отчуждении недвижимости совершаются еще два акта — передача имущества и регистрация перехода права собственности.
Согласно ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента его передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. от 21.04.2001) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), разделы которого содержат записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав (ст.12). Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним Закон понимает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст.2).
Если при осуществлении обычных сделок купли — продажи действует презумпция собственности владельца имущества, то при осуществлении купли — продажи недвижимости регистрационный порядок вводит прямую перепись собственников. В результате при переходе права собственности на недвижимое имущество система обычных сделок купли — продажи дополняется системой регистрации. В этом случае сделка купли — продажи сохраняет только собственное, обязательственное значение передачи имущества, а главенствующая роль отводится системе регистрации.
В период от момента фактической передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственность выбывает из юридического оборота. Сам акт государственной регистрации регистрирует не договор купли — продажи (так как последний не передает собственность) и не само недвижимое имущество (так как последнее осуществляют органы технического контроля — БТИ). Предметом регистрации права являются действия сторон по передаче недвижимого имущества, направленные на переход собственности.
Что касается передачи недвижимого имущества, то в отличие от перехода права собственности, который увязывается с моментом государственной регистрации, передача пользования и владения имуществом при исполнении договора купли — продажи утрачивает правовое значение и сохраняется только как обязательственная. Покупатель вправе требовать передачи недвижимого имущества продавцом не как собственник, а как сторона в договоре, так как такая передача является исполнением договора (ст.556 ГК РФ). Она осуществляется путем составления акта приемки — передачи, подтверждающего фактическую передачу имущества.
Недвижимое имущество, оставаясь в титульной собственности продавца, передается в соответствии с договором купли — продажи покупателю по акту приемки — передачи. После выполнения условий договора купли — продажи обязательства сторон по оплате и передаче имущества отсутствуют. Таким образом, участники сделки должны отразить в бухгалтерском учете информацию о движении имущества, которая должна быть документально оформлена и своевременно и достоверно отражена в системе бухгалтерских счетов (п.4 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 20.07.1998 N 33н, далее — Методические указания).
Статьей 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» определено, что имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации. Это значит, что в системном бухгалтерском учете и в балансе организации может быть отражена стоимость лишь того имущества, которое согласно законодательству признается собственностью организации. Все прочие материальные ценности должны учитываться за балансом. Такой подход выражает разделенность имущества организации и имущества других субъектов гражданского оборота.
Способы перехода прав
Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.
Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода
можно выделить:
-
Создание нового объекта
. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации. -
Приобретение прав на бесхозные объекты
. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.
К производным способам
перехода прав собственности можно отнести такие случаи:
-
На основании отчуждения
. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость. -
При наследовании
. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.
Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.
Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.
За какие услуги производится обязательный платеж
Госпошлина — это обязательная плата за услугу, оказываемую органами власти. Обязанность по ее уплате возникает у субъектов, перечисленных в ст. 333.17 НК.
Ими являются люди и организации, когда они требуют совершить в их адрес юридически значимые действия, а также в ситуации, когда они становятся ответчиками в судебном производстве в различных уровнях власти, если решение принято не в их пользу.
Платные услуги, за которыми можно обращаться даны в гл. 25.3 НК. В ней определены правила, величины, льготы и порядок внесения финансов при обращении в органы ЗАГС, в суды различных уровней, нотариальные конторы, ФМС, Росреестр.
В случае, если происходит отчуждение собственности в результате продажи, мены, дара, по завещанию или по вступлению в наследство без оного, потребуется обратиться в Росреестр и зарегистрировать надлежащим образом свои полномочия. За предоставление такой услуги требуется заплатить госпошлину.