Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая схема приобретения жилья через ЖНК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проект «Жилье в рассрочку», который реализуется через ПК «Жилищный баланс», рожден самой ситуацией, сложившейся в Беларуси как в финансовой, так и в строительной сфере. В условиях экономической нестабильности, высокой инфляции и, соответственно, больших процентных ставок по кредитам на недвижимость покупка собственной квартиры для большинства белорусов была затруднительна. Организаторы говорят, что был необходим инструмент приобретения жилья, при помощи которого они могли бы не просто хранить свои сбережения на депозитах в банках, а обменивать их на квадратные метры по той цене, которая действует в данный момент времени.
Зачем создавался проект
Для этого в 2012—2013 годах разработали проект по созданию единой накопительной системы «Жилье в рассрочку». Принцип ее работы схож с подобными жилищно-накопительными механизмами, действующими во многих странах мира (стройсберкассы в Германии, Чехии, Словакии; жилищно-накопительные счета во Франции, накопительные кооперативы в России).
Первое структурное подразделение ПК «Жилищный баланс» было создано в Могилеве и начало работать 2 апреля 2014 года.
— Проект развивался очень медленно. Причиной тому был недостаточный уровень доверия к нам в силу новизны проекта в нашей стране. Но постепенно мы подтвердили репутацию надежного партнера. Если во второй половине 2017 года кооператив приобретал для своих членов по 2 квартиры в месяц, то в конце 2018 — начале 2019 года мы стали покупать ежемесячно по 10−15 квартир, — рассказывает Роман.
В 2019—2020 годах ежемесячные объемы покупки жилья увеличились до 15−20 объектов недвижимости. Сейчас в месяц кооператив приобретает по 20−25 квартир.
Кооператив может давать отсрочки платежей
Жизнь есть жизнь, и всякое в ней может произойти. Поэтому член кооператива в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств может обратиться в кооператив с просьбой о предоставлении отсрочки платежей.
— Если человек потерял работу, заболел и не может ежемесячно вносить платежи, он пишет на имя кооператива заявление и прикладывает документы, подтверждающие серьезность ситуации, в которую он попал. Правление кооператива рассматривает заявление и принимает решение о возможности предоставления отсрочки внесения платежей по тем основаниям, которые указал член кооператива, — дополняет Роман. — Зачастую люди стараются выкупать квартиры. Как правило, через 2−3 месяца они восстанавливают свое положение и продолжают платить.
Если человек по разным причинам совсем перестает вносить платежи, то у него остается пай в кооперативе, и по его желанию стоимость учетных паев, которые он внес на момент выхода из кооператива, возвращается в течение 30 дней.
— Предположим, если 5 лет назад учетный пай стоил 1000 рублей, а на момент выхода человека из кооператива он стал стоить 1500 рублей, то при возврате денег каждый пай будет пересчитан члену кооператива по 1500 рублей. То есть он получит проиндексированную сумму и ничего не потеряет, — уточняет Роман.
«Хочется верить, что справедливость восторжествует»
Гульшат Хамидуллина, предприниматель из Лениногорска в Татарстане, вместе с супругом приобрела с помощью кооператива квартиру в родном городе и состоит в очереди на вторую квартиру по накопительной программе — для сына-старшеклассника.
«В 2018 году мы с мужем вступили в кооператив, а в конце 2019-го приобрели 4-комнатную квартиру площадью 83 кв. м, — рассказывает эта пайщица. — Довольно долго ее приобретали. Во время юридической экспертизы выяснилось, что нужны документы, узаконивающие перепланировку. И после того, как все нюансы были узаконены, юристы кооператива дали нам добро на покупку нашей большой квартиры. И вот уже третий год, как мы живем в комфортном жилье. Расплачиваемся согласно графику. Платеж за эту квартиру — 16 тыс. 100 рублей плюс членский взнос в размере 2 тыс. рублей. Очередь на приобретение длилась 1,5 года. В личном кабинете было все прозрачно и удобно, все платежи — онлайн, по QR-коду».
Кооператив — это наилучшее решение для приобретения жилья, убеждена Гульшат. «Переплачивать, как в случае с ипотекой, не хочется. Поэтому с каждым годом все больше людей знакомятся с потребительскими кооперативами», — считает она.
Жилищная кооперация, вспоминает Гульшат, существовала еще в советские времена. «Люди часто вскладчину строили дома, даже на соседней улице у нас есть такой дом. Несколько моих знакомых живут в советских кооперативных квартирах. Я была очень рада, когда такая возможность появилась и в наше время. Наша семья ею воспользовалась. Пайщики не просят помощи у государства и банков; платежи очень комфортные, переплата за 10 лет рассрочки платежа мизерная, не более 500 тыс. рублей».
«Мы продолжаем платить все взносы, — подчеркивает Гульшат. — Целый год кооператив не принимал новых пайщиков, и несмотря на это, паевый фонд на счете Сбербанка постоянно пополняется, таким образом подозрения правоохранительных органов в пирамидальности организации абсолютно беспочвенны. Я и супруг пишем во все инстанции, пытаемся добиться правосудия, чтобы кооператив снова заработал во благо наших граждан».
Ее очень беспокоит то, что происходит сейчас. «Сказать, что мы возмущены ситуацией вокруг кооператива, — это ничего не сказать. — замечает пайщица. — Я не понимаю, как вообще возможно “вставлять палки в колеса” в деятельность некоммерческой организации. Здесь все просто, как дважды два: есть устав и определенные условия, каждый пайщик добровольно вступает в кооператив и вносит членские и паевые взносы. Какие могут быть вопросы к кооперативу?»
Ее удивляет, что сотрудники правоохранительных органов, имеющие юридическое образование, до сих пор не разобрались с этим. На протяжении 8 лет, по ее словам, с кооперативом сотрудничали госструктуры — Пенсионный фонд, Росреестр, МФЦ, а также нотариусы.
«Сам этот факт вызывает большое доверие у граждан, а следствие почему-то его игнорирует. 12 месяцев кооператив мурыжат и всячески парализуют его работу. Очень хочется верить, что справедливость восторжествует и у людей сохранится возможность приобрести жилье через такой социально ориентированный проект, как кооператив „Бест Вей“», — добавляет Гульшат.
Владимир Ермаков — военный пенсионер, начальник охраны объекта одной из организаций из Новосибирска. В ноябре 2018 года приобрел с помощью кооператива 4-комнатную квартиру в этом городе.
«В кооператив я вступил в марте 2017-го, — вспоминает он. — Пять месяцев отстоял в очереди, внес вступительный взнос, потом вносил паевые взносы и в ноябре 2018-го купил квартиру в рассрочку на 10 лет, заехал в нее с семьей. У нас две дочки, у каждой по комнате. Всем довольны. Паевые взносы — 20 тыс. рублей в месяц и 1 тыс. — членские. По сравнению с ипотекой сэкономил как минимум в 2 раза».
По поводу ситуации с кооперативом Владимир говорит: «Я понимаю, что для банков это невыгодно. У них есть своя программа ипотечная, они проценты ставят где-то выше, где-то ниже, но, по сути, переплата идет колоссальная в любом случае. В кооперативе переплата, наоборот, минимальная. Люди смогли организовать его, все это продвинуть. Это большая работа».
Давление на кооператив, по его мнению, началось из-за того, что люди вместо того, чтобы идти в банки за ипотекой, покупают квартиры через кооператив. «Мы защищаем наш кооператив как можем», — говорит пайщик.
Итак, люди могут самостоятельно объединяться с целью совместными усилиями построить дом. Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Перосталь», разъясняет: «В действительности это выглядит так: существует определённое юридическое лицо — кооператив, который заранее имеет права на земельный участок, согласованный проект дома и собирает граждан-пайщиков, которые готовы реализовать данный проект путём оплаты доли, равной площади желаемой квартиры». ЖСК имеет свой устав и действует на основании именно этого документа. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», советует тщательно изучать текст устава ЖСК, где должно быть чётко указано, какие взносы обязан платить участник кооператива и каковы условия выхода из него. Становясь членом ЖСК, «покупатель» становится пайщиком, который владеет долей в строящемся объекте! Это очень важно, пайщик — участник строительного процесса, и никакие другие вторые или третьи лица не несут перед ним ответственность за этот процесс.
Чтобы приобрести квартиру через такой кооператив, необходимо стать его членом. То есть в данном случае договор купли-продажи или ДДУ не заключаются, а оформляется договор об участии в ЖСК, который нигде не регистрируется и заключается в простой письменной форме. Как рассказывает Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, в договоре прописываются основные характеристики приобретаемой квартиры, её строительный адрес и адрес дома, а также стоимость квартиры, которая складывается из вступительного и паевого взноса. «И вот тут необходимо чётко понимать, что на оплату квартиры идёт только паевой взнос и в случае выхода из кооператива, только он подлежит возврату. Кроме договора об участии в ЖСК на руках у пайщика должен оказаться протокол о принятии его в члены кооператива Общим собранием членов ЖСК, а в некоторых случаях, о чём сказано в уставе, ещё и правлением ЖСК. Обычно протоколы выдаются в день подписания договора об участии в ЖСК, но иногда на подписание уходит больше времени, как, например, происходило с некоторыми домами, построенными СУ-155. После полной выплаты паевого взноса члену ЖСК выдаётся справка о полной его выплате. В соответствии с законодательством право собственности у пайщика возникает с момента выплаты пая, однако в случае с квартирой в строящемся доме всё обстоит несколько иначе».
Если дом строится, то сперва необходимо дождаться его сдачи, затем квартиры оформляются на ЖСК, и лишь после этого кооператив передаёт её своему члену. Ольга Клочкова отмечает, что на этот процесс уходит много времени и на её практике были случаи, когда право собственности приходилось оформлять через суд. Именно такая практика, например, в «Новой Трёхгорке» (застройщик СУ-155) и в ЖК «Дом на Мосфильмовской» (застройщик «ПИК»).
Стоит отдельно отметить, что уставы в каждом ЖСК могут отличатся, поэтому их всегда надо тщательно изучать. Кроме того, изучать надо и договор участия до момента подписания. Ирина Доброхотова также советует обращать внимание, является ли ЖСК и инвестором проекта, и застройщиком: «Если это два разных юрлица, нужно изучить договора между ними и условия расторжения, в частности».
Оплата паевого взноса может быть 100%, а может быть растянута на длительный срок — на семь и более лет, в том числе и после ввода дома в эксплуатацию. Стоит также знать, что кроме вступительного и паевого (основного) взноса, платить придётся и разные членские взносы.
Квартира передаётся собственнику после полной выплаты паевого взноса и составления акта приёма-передачи. О полной выплате пая свидетельствует соответствующая справка. Эта же справка является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
Какие требования предъявляются к участникам жилищно-строительных кооперативов с господдержкой?
Участниками ЖСК могут быть определенные Правительством РФ категории граждан:
-
Многодетные семьи
Семьи с тремя и более детьми;
- Молодые ученые
Граждане, которым положена субсидия на приобретение жилья в рамках государственной программы «Жилище»;
-
Научные и инженерно-технические работники
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
Закон о защите прав потребителя не защитит пайщика ЖСК
Закон о правах потребителей, который строго регламентирует отношения между и подателем услуг и заказчиком (и действует при оформлении ДДУ) не распространяется на членов ЖСК.
Ведь, фактически, здесь не идет речь об оказании каких-либо услуг, сами члены кооператива для себя и строят. Соответственно, обязать застройщика исправить какие-либо недочеты чрезвычайно сложно, особенно в том случае, если в инвестиционном договоре не предусмотрены гарантийные обязательства. Мало того, о выплате каких-либо неустоек и штрафов со стороны застройщика речи также идти не может.
Теперь рассмотрим еще один недостаток покупки через ЖСК, который можно назвать весьма существенным. Жилищно-строительный кооператив является добровольным объединением, соответственно, покупатель имеет право не только добровольно вступить в него, но и покинуть. Допустим, пайщик, видя, что строительству конца-края не видно, а все обещанные сроки давно прошли, принимает решение выйти из кооператива и забрать свои деньги.
На этом этапе его может поджидать неприятный сюрприз, забрать деньги не так-то просто, в законодательстве нет прямых указаний о порядке возврата денег пайщику, покидающему кооператив.
Права и обязанности членов кооператива
Для вступления в кооператив нужно подать заявление с предъявлением удостоверения личности человека — паспорта. Возможно, представители кооператива дополнительно попросят ИНН или трудовую книжку для подтверждения платежеспособности потенциального пайщика. Заявитель знакомится с локальными нормативными актами ЖК, в частности уставом, где прописаны все права и обязанности членов объединения.
Новый участник жилищного кооператива наделяется правами (ст. 7 ФЗ-215):
- принимать участие в деятельности объединения и входить в состав правления;
- участвовать в распоряжении имуществом кооператива;
- на правах пользования получать недвижимость, принадлежащую кооперативу;
- пользоваться льготами, предусмотренными законодательством или локальными актами;
- распоряжаться доходами кооператива, если они есть;
- получать полные сведения о деятельности кооператива;
- с согласия объединения распоряжаться имуществом (завещание, дарение, обмен);
- возвращать уплаченный пай при выходе из кооператива (не касается членских взносов);
- после выплаты полной стоимости переводить полученную недвижимость в личную собственность;
- требовать от кооператива качество получаемого жилья в рамках взносов;
- защищать свои права и интересы в судебном порядке.
Стандартные обязанности потенциального пайщика следующие:
- соблюдать требования законодательства и внутренней документации;
- вовремя перечислять паевые и членские взносы;
- участвовать в деятельности и собраниях кооператива;
- не создавать препятствий работе кооператива и его участникам;
- нести риски убытков в пределах накопленного пая в результате деятельности кооператива.
ЖНК и ипотека: найдите отличия
----------------T------------------------T-----------------------¬
¦Критерии ¦ЖНК ¦Ипотека ¦
L---------------+------------------------+------------------------
Законодательное Федеральный закон от Федеральный закон от
обеспечение 30 декабря 2004 г. 16 июля 1998 г.
N 215-ФЗ "О жилищных N 102-ФЗ "Об ипотеке
накопительных (залоге недвижимости)"
кооперативах"
------------------------------------------------------------------
Проценты за 1 - 4 процента в год 11 - 13 процентов в год
пользование
займом
------------------------------------------------------------------
Сведения о Паспорт, копия трудовой Паспорт, копия трудовой
заемщике книжки книжки, справка о
зарплате, прописка в
этом городе, справки о
составе семьи, о
наличии другой
недвижимости, заявления
поручителей и т.д.
------------------------------------------------------------------
Взносы Вступительный (разовый, Единовременный
3 - 6% от первоначальный
ориентировочной (20 - 30% от стоимости
стоимости недвижимости); недвижимости)
паевой (ежемесячный,
размер определяет
пайщик);
членский (ежегодный,
2 - 3% от суммы
предоставленного займа);
дополнительный
(периодичность и размер
определяет общее
собрание ЖНК)
------------------------------------------------------------------
Возможность После накопления 50 Сразу после совершения
въехать в жилье процентов стоимости ипотечной сделки
жилья
------------------------------------------------------------------
Получение После полной оплаты Сразу после совершения
недвижимости в стоимости квартиры ипотечной сделки
собственность
------------------------------------------------------------------
Правила Ежемесячными платежами. Ежемесячными платежами
погашения займа Срок погашения займа в в течение периода,
полтора раза больше оговоренного в договоре
срока накопления первой (от 2 до 20 лет)
половины стоимости жилья
------------------------------------------------------------------
Несмотря на множество рисков и негативных моментов, схема приобретения квартир через ЖСК не перестает пользоваться популярностью среди жителей страны. Об этом говорят отзывы некоторых из них:
Елена, г. Оренбург.
Я переехала в Оренбург в 2013 году и как раз купила квартиру в ЖСК «Молодежный». Перед этим долго выбирала застройщика, в том числе и изучала отзывы о нем в интернете. В целом сделка прошла успешно, строительство быстро завершилось и уже два года я живу в собственной квартире.
2. Виктор, г. Краснодар.
Мы с женой стали пайщиками на квартиру в ЖК «Лебединое озеро», строительство которого должно быть завершено в первой половине 2017 года. Пока застройщик не нарушает сроки, строительство ведется активно, с оформлением документов также не возникло никаких проблем.
3. Наталья, г. Красноярск.
Мы покупали квартиру сыну, сделка проходила год назад через компанию «Меритон». Строительство было завершено даже раньше срока, что очень порадовало. Также мы довольны качеством строительства и внутренней отделки комнат. Поэтому общие впечатления от сделки только положительные.
Однако есть множество людей, у которых ЖСК вызывает только негативные эмоции, ведь они в свое время пострадали от мошеннических схем недобросовестных строительных компаний.
Чтобы избежать этого, важно не только следить за правильным оформлением всей документации, но и предварительно проверить самого застройщика — его документы, финансовое состояние, выполнение обязательств. При выявлении даже незначительных нарушений лучше воздержаться от заключения сделки и найти другую компанию.
Выводы и рекомендации
- Получить данные, подтверждающие существование кооператива (информация о регистрации юридического лица и учредителях выложена на сайте ФНС).
- Попросить в кооперативе копию устава. Он составлен на основе типовой формы, но в неё всегда вносятся конкретизирующие изменения. Изучение документа поможет понять, по каким правилам организована жизнь кооператива.
- Кооператив должен иметь: разрешение на строительство, проект дома, документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок. С документами ознакомиться желательно заранее.
- Представители кооператива должны рассказать о размерах вступительного и членского взносов (они тратятся на организационные нужды), паевого взноса, порядке их оплаты.
- Желающий вступить в кооператив подает заявление, правление его рассматривает, а собрание утверждает. Решение оформляется протоколом собрания, подписанный всеми его участниками.
- Взносы должны выплачиваться лицом, получившим статус члена кооператива. Никаких денег заранее никому передавать нельзя. Все юридические лица обязаны принимать платежи исключительно через банковский счет.
ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?
Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.
Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.
Документы, которые необходимо проверить у жилищно накопительного кооператива
Определившись с ЖНК, нужно его проверить. Для этого заказывают документ из ЕГРЮЛ, в котором смотрят на:
- Юридический адрес и адрес места нахождения кооператива фактически.
- ИНН и ОГРН.
- Дата последнего вступления новых пайщиков.
Если у организации есть свой электронный ресурс, там так же следует просмотреть все данные, сверив их со справкой из ЕГРЮЛ и информацией реестра Банка России. При разных адресах и несовпадении количества пайщиков ЖНК возможны мошеннические схемы.
На сайте должны быть учредительные документы:
- Положение о паевых фондах.
- Устав.
- Положение о формах участия.
- Заключение аудиторской компании, которая выбирается по тендеру каждый год и делает независимую проверку ЖНК и финансов.
Не стоит связываться с организацией, скрывающей юридическую информацию о себе.